住宅ローンの選び方 2026年完全ガイド

これから家を買う方向け

借入先をまとめて比較

物件価格、借入希望額、金利タイプをもとに、変動・固定を含めた候補を整理できます。

返済中のローンを見直す方向け

借り換えメリットを診断

現在の残高、金利、残期間から、借り換えで返済額を抑えられるかを確認できます。

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

2026年の住宅ローン選びは、過去の低金利期とは前提が違います。変動金利の低さだけで選ぶのではなく、金利上昇時の返済額、固定金利の安心、団信、事務手数料、住宅ローン控除、省エネ性能、借入額の安全性をまとめて比較する必要があります。

このページでは、はじめて住宅ローンを選ぶ人が、どの順番で何を確認すべきかを整理します。

2026年の住宅ローン選びで最初に確認すること

確認項目	見るポイント	詳しい解説
借入額	銀行が貸す額ではなく、家計が返し続けられる額で決めます。	借入可能額シミュレーション年収別の借入額
金利タイプ	変動、固定、固定期間選択、ミックス型を返済期間と家計余力で選びます。	金利タイプの選び方
頭金	融資率、金利、手元資金、売却時の残債リスクを合わせて考えます。	住宅ローン申込と頭金
住宅ローン控除	省エネ性能、入居時期、借入限度額、控除期間を確認します。	住宅ローン減税・住宅ローン控除
団信・手数料	表面金利だけでなく、団信上乗せ、事務手数料、保証料を含めて比較します。	総支払額比較シミュレーション住宅ローン比較

変動金利は当初返済額を抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクを借り手が負います。次の条件を満たす人ほど向いています。

変動金利は「低いから得」ではなく、「上がっても耐えられるから選べる」金利タイプです。返済額の見直しには商品ごとのルールがあるため、5年ルール・125％ルールも確認してください。

固定金利は変動金利より表面金利が高くなりやすいものの、返済額が読める安心があります。次の人は固定金利を優先して比較しましょう。

フラット35やフラット35Sを使う場合は、省エネ性能、融資率、団信、事務手数料、金利引下げ制度を確認します。

住宅ローンは金利だけでは比較できません。次の費用を合計した総コストで見ます。

特にネット銀行は金利が低く見える一方、事務手数料が定率型で大きくなることがあります。メガバンクや地方銀行は対面相談、審査の柔軟性、給与振込などの条件も含めて比較します。

住宅ローン選びは、全員が同じ順番で比較すればよいわけではありません。これから借りる人、借り換える人、注文住宅を建てる人、共働きで借りる人では、失敗しやすいポイントが違います。

目的	最初に確認すること	次に読むページ
これから家を買う	借入額、返済比率、頭金、住宅ローン控除、団信。	借入可能額シミュレーション申込・審査
返済中のローンを見直す	残高、残期間、現在金利、借り換え費用、団信変更。	借り換えローンランキング借り換えの基礎
変動金利で借りたい	金利上昇時の返済額、5年ルール、125％ルール、繰上返済余力。	変動金利型 5年ルール・125％ルール
固定金利で安心したい	全期間固定、固定期間選択、フラット35、固定期間終了後。	35年固定・フラット35比較フラット35
共働き・ペアローン	借入額を増やしすぎないこと、片方の収入減、ペアローン団信。	夫婦・ペアローン団信・疾病保障比較

ネット銀行、メガバンク、地域銀行、フラット35は、それぞれ強みが違います。金利表を横に並べるだけではなく、手続き、相談、団信、長期返済、借入後の管理まで含めて比較します。

金融機関タイプ	強み	注意点
ネット銀行	金利・手数料・オンライン手続きで比較しやすい。	定率型手数料、書類不備時の対応、対面相談の少なさを確認します。
メガバンク	店舗相談、給与口座、電子契約、幅広い商品。	優遇条件、団信上乗せ、長期返済時の上乗せを確認します。
地域銀行	購入エリアでの相談、地元不動産会社との進めやすさ。	ネット銀行と同じ借入額・返済期間・団信条件で総支払額を比べます。
フラット35	全期間固定、団信任意加入、物件基準が明確。	物件検査、融資率、団信込み・団信なし、フラット35Sの終了後金利を確認します。