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20年固定金利比較ランキング / 住宅ローン金利比較

 

2026年11月 20年固定金利ランキングの見方

20年固定は、10年固定より返済額の安定期間が長く、35年固定より借入期間を短く設計しやすい一方、当初金利は高くなりやすい商品です。

このページでは、2026年11月2日時点の公式ページで金利を確認できた商品を掲載します。民間銀行の当初20年固定は、固定期間終了後に変動金利や再固定へ移る条件が重要です。フラット20は全期間固定で、借入期間20年以下にできる人向けです。名称が似ていても仕組みが違うため、同じ「20年」という言葉だけで比較しないようにしましょう。

種類	金利の固定期間	確認ポイント
当初20年固定	借入当初20年間	21年目以降の優遇幅、再固定可否、変動移行後の返済額、手数料を確認します。
フラット20	借入期間全体	借入期間20年以下で利用する長期固定。物件の技術基準、融資率、団信、金利引下げ制度を確認します。

20年固定は、比較サイトによって取り上げ方に差が出やすい金利タイプです。民間銀行の当初20年固定は取り扱いがあっても、画面上では金利レンジや審査後の条件が中心になることがあります。一方でフラット20は借入期間20年以下の全期間固定として比較しやすいものの、物件基準や融資率、団信の条件を満たす必要があります。

比較で迷いやすい点	判断のしかた
20年後も返済が続くか	続くなら当初20年固定の21年目以降を試算。20年以内に完済できるならフラット20も候補にします。
退職までに完済したいか	退職前完済を重視するなら、毎月返済額が重くなりすぎない範囲で20年以内返済を確認します。
住宅性能・物件基準を満たすか	フラット20は物件検査や技術基準があるため、物件選びの段階で確認します。
団信をどうするか	機構団信、3大疾病付団信、民間銀行の疾病保障は上乗せや保障範囲が異なります。

2026年11月 公式確認済みの20年固定・フラット20一覧

20年固定は、民間銀行の「当初20年固定」と、借入期間20年以下の全期間固定であるフラット20を分けて確認します。2026年11月に公式情報または保存証跡で確認した主な候補は次の通りです。

金融機関	11月の新規借入金利・条件別の例	適用条件と注意点
フラット20（全期間固定）	フラット20 融資率9割以下・新機構団信付き 当初5年間：年2.49％ フラット20 融資率9割以下・新機構団信付き 6年目以降：年3.49％	借入期間20年以下。4ポイント引下げ例と引下げ後を区別。当初20年固定とは異なる全期間固定。
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン 固定20年 物件価格80％以下：年3.960％	新規借入・物件価格80％以下。80％超は年0.045％、35年超は年0.100％上乗せ。がん50％保障団信は50歳以下、51歳以上は一般団信。借換え金利は別表示。
みずほ銀行	ローン取扱手数料型 固定20年：年4.10％～4.55％	2026年11月借入の取扱手数料型。借入額の2.2％の手数料、審査による引下げ幅と団信を確認。借入時負担ゼロ型は別金利。
PayPay銀行	当初引下型 固定20年：年4.120％	新規借入・借換え。35年超は年0.30％、団信や審査による上乗せあり。スマホのみ年0.070％、スマホ／ネット／でんきは年0.130％引下げ。
三井住友銀行	固定金利特約型 固定20年：年4.20％	WEB申込専用・Oliveアカウントと給与振込指定が前提。バランスパックの変動部分は借入額50％以上を固定金利で借りるミックスプランであり、全額変動とは異なる。
ソニー銀行	固定セレクト住宅ローン 固定20年：年4.398％	変動セレクト・固定セレクトの商品別金利。新規の融資率・完済時年齢や、借換え35年超で上乗せ条件あり。手数料・保障を含む見積で比較。
SBIアルヒ	当初20年固定：年4.834％～5.034％ 当初20年固定：年5.014％～5.214％	2026年11月実行金利。フラット新規の当初5年間は4ポイントによる年1.0％引下げ例、借換えは子育てプラス2ポイントによる年0.5％引下げ例。保証型・買取型・SBI信用保証・ユアセレクトは別商品。
三井住友信託銀行	固定20年 融資手数料型：年5.175％	融資手数料型。正式申込2026年10月1日～2027年3月31日、借入2028年10月31日まで。説明動画と、アプリ登録等または給与振込など所定条件あり。 住まい応援プランは9月30日で新規受付終了のため、この一覧から除外。

20年固定を金利順だけで選ばないための比較軸

金利ランキングでは金利順で候補を探しやすい一方、20年固定では「20年間だけ固定する商品」と「20年以内で完済する全期間固定」が混ざりやすくなります。金利が低く見えるフラット20は、借入期間20年以下にできることが前提です。35年返済で当初20年だけ固定したい人は、民間銀行の当初20年固定を見ます。

比較軸	当初20年固定	フラット20
金利固定の範囲	借入当初20年間。21年目以降は変動や再固定など商品条件による。	借入期間全体。20年以内に完済する前提。
向いている人	35年返済などで、教育費期間や退職前まで返済額を安定させたい人。	自己資金や返済力があり、20年以内に完済したい人。
確認すべき費用	事務手数料、団信上乗せ、再固定手数料、固定期間終了後の優遇幅。	取扱金融機関の手数料、適合証明、団信、金利引下げ制度。
リスク	21年目以降の金利上昇で返済額が増える可能性。	毎月返済額が重くなりやすく、返済期間を21年以上に延ばしにくい。

当初20年固定の固定期間終了後イメージ

当初20年固定は、20年後にまだ残高が残っていることが多い商品です。以下は4,000万円を35年、当初20年固定 年4.25％、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りた場合の概算です。20年間の毎月返済額は約183,200円、20年後の残高は約2,435万円です。

21年目以降の金利	残り15年の毎月返済額の目安	見方
年3.0％	約168,100円	当初20年より返済額が下がる可能性があります。
年4.0％	約180,100円	当初20年に近い返済額です。
年5.0％	約192,500円	返済額が上がるため、教育費や老後資金との重なりを確認します。
年6.0％	約205,500円	固定期間終了前の繰上返済や借り換えも含めて検討します。

 

20年固定金利1位：フラット20

フラット20	フラット20は、借入期間を20年以下にできる人が検討しやすい全期間固定金利型の住宅ローンです。2026年11月のSBIアルヒ公式金利では、新規借入・融資率9割以下のフラット35（15年から20年）は、金利引下げ期間中が年2.490％、引下げ期間終了後が年3.490％です。 住宅金融支援機構のフラット35利用条件でも、借入金利は借入期間20年以下と21年以上、融資率、団信の種類などで異なると案内されています。20年以内で完済できる家計なら、35年固定より金利を抑えつつ、完済まで返済額を固定できます。 >>フラット20の基礎知識
ローン金利	新規借入・融資率9割以下：当初5年間 年2.510％、6年目以降 年3.510％ 新規借入・融資率9割超10割以下：当初5年間 年2.620％、6年目以降 年3.620％
団体信用生命保険	新機構団信付き。ペア連生団信、3大疾病付団信、団信不加入などで加算・減算があります。
注意点	借入期間を20年以下にする必要があり、返済途中で21年以上へ変更できないのが原則です。毎月返済額が重くなりすぎないかを確認してください。

 

20年固定金利2位：SBIアルヒ 住宅ローン【SBI信用保証】 当初20年固定

SBIアルヒ住宅ローン	SBIアルヒの住宅ローン【SBI信用保証】では、2026年11月実行金利として当初20年固定を年4.834％から年5.034％で公表しています。20年間の返済額を固定したい人には候補になりますが、フラット20とは異なり、固定期間終了後の条件を必ず確認します。 公式ページでは、適用金利は借入条件により異なり、審査により固定金利を選択できず変動金利が適用される場合があると案内されています。表面金利だけでなく、審査後の条件、団信の保障内容、諸費用を含めて比較しましょう。 >>SBIアルヒ詳細・出典へ
ローン金利	当初20年固定 年4.993％～年5.193％（2026年11月実行金利）
団体信用生命保険	加入必須。保障内容により保険料が上乗せされます。
注意点	固定期間終了後の金利、返済額見直し、再固定の条件を確認してください。

 

20年固定金利3位：SBIアルヒ ユアセレクト 当初20年固定

対象	SBIアルヒのユアセレクトでは、2026年11月実行金利として当初20年固定を年5.014％から年5.214％で公表しています。こちらも当初20年固定型の民間住宅ローンであり、フラット20のように全期間固定ではありません。
ローン金利	当初20年固定 年5.014％～年5.214％（2026年11月実行金利）

 

20年固定は退職時期と教育費から逆算する

20年固定は、家計の大きな支出と重なりやすい期間を固定するための商品です。単純な金利順位だけでなく、20年後に残高がどれだけあるか、定年後も返済が続くか、教育費やリフォーム費用とぶつからないかを確認します。

確認する場面	判断のポイント	関連ページ
20年以内に完済したい	フラット20は完済まで金利を固定できますが、毎月返済額が重くなります。退職前完済を優先するなら、借入額を抑えるか自己資金を厚くする必要があります。	フラット20の基礎知識、35年固定・フラット35比較
35年返済で20年間だけ固定したい	当初20年固定は21年目以降の金利条件が本番です。20年後の残高、再固定可否、変動へ移った場合の返済額を試算します。	総返済額シミュレーション、PayPay銀行、SBIアルヒ
保障を厚くしたい	20年固定は返済期間が長いため、団信上乗せと疾病保障の範囲を金利と同じ重さで見ます。夫婦で借りる場合はペアローンや連生団信も確認します。	団信比較、みずほ銀行、りそな銀行
地域銀行や対面相談も使いたい	固定金利の低さだけでなく、営業エリア、相談体制、借入後の金利タイプ変更や繰上返済のしやすさも比較します。	横浜銀行、福岡銀行

20年固定を選ぶ前に確認したいこと

20年固定は、10年固定より長く返済額を安定させたい人、子どもの教育費がかかる期間を固定したい人、定年までに大きく残高を減らしたい人に向きます。一方で、当初金利は変動金利や10年固定より高くなりやすく、返済期間を短くすると毎月返済額も大きくなります。

当初20年固定を選ぶ場合は、21年目以降に金利がどうなるかを確認してください。フラット20を選ぶ場合は、借入期間20年以下で返済できるか、物件が技術基準を満たすか、金利引下げ制度を使えるかが重要です。

当初20年固定とフラット20の選び分け

当初20年固定は、21年目以降も返済が続く前提の商品です。20年後に残高がいくら残るか、固定期間終了後に変動へ移るのか再固定できるのか、優遇幅がどれだけ残るのかを確認してください。借入期間を35年で組む場合は、20年目までの安心感だけでなく、21年目以降の返済額が本当の比較ポイントになります。

フラット20は、借入期間20年以下で完済する全期間固定です。毎月返済額は重くなりやすいものの、完済まで金利が変わりません。2026年11月はSBIアルヒと楽天銀行の公式データを突合し、15年以上20年以下の金利が21年以上35年以下より低いことを確認しています。退職前に完済したい人や、自己資金を厚めに用意できる人は、35年固定と並べて試算しましょう。

公式情報の確認先：SBIアルヒ 住宅ローン金利一覧（銀行の詳細・出典）、住宅金融支援機構 フラット35 ご利用条件