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住宅ローン見積比較・総費用シミュレーション 2026年版
住宅ローンは金利だけでは比較できません。2026年は、金利、事務手数料、保証料、団信上乗せ、登記費用、火災保険、住宅ローン控除の見込みまで含めて総支払額で判断する必要があります。
このページでは、銀行や不動産会社から提示された見積を最大3件まで、5年後・10年後・完済時点で比較できます。
元利均等・ボーナス返済なしの概算です。金利変更時に残期間で返済額を再計算します。5年ルール・125％ルール・未払利息や銀行ごとの実際の返済予定は再現しません。住宅ローン控除見込みは完済までの比較時だけ反映し、5年・10年比較には含めません。見積書にない費用、団信の保障条件、税制条件、保証料返戻、売却費用は各金融機関・関係先に確認してください。
2026年11月の入力例
ランキングページで見た金利をそのまま比較する場合は、金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信上乗せ・その他諸費用もそろえて入力します。以下は2026年11月2日に公式情報で確認した金利をもとにした入力例です。
| 比較したいケース | 金利欄の入力例 | 手数料・費用欄で見ること |
|---|---|---|
| 変動金利 | ドコモSMTBネット銀行 WEB申込コース・通期引下げプラン 年2.000％、PayPay銀行のスマホ／ネット／でんき優遇割適用時 年1.450％など。 | 事務手数料2.2％型、団信上乗せ、審査上乗せ、金利が1％・2％上がるケースを別入力で比較。 |
| 10年固定 | SBI新生銀行 年3.650％、auじぶん銀行（物件価格80％以下） 年3.360％、ドコモSMTBネット銀行 年3.459％など。 | 11年目以降の金利は詳細設定で仮定を入力し、正式な条件は銀行に確認。 |
| フラット35 | 融資率9割以下・新機構団信付きで、当初5年間 年2.81％、6年目以降 年3.81％。 | 金利引下げ終了後の返済額、取扱金融機関の事務手数料、適合証明、つなぎ融資を別途確認。 |
| 民間35年固定 | ドコモSMTBネット銀行 固定35年 年5.739％など。 | 団信保障、優遇条件、電子契約、繰上返済、固定期間中の条件を確認。 |
変動金利と固定金利はリスクが違うため、単純に現在の総支払額だけで決めないでください。変動金利は金利上昇後、固定金利は引下げ終了後や固定期間終了後の返済額も別途確認するのが安全です。
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2026年は金利差だけで判断しない
低金利の商品でも、借入額に対する定率の事務手数料が大きい場合があります。一方、保証料型や金利上乗せ型は初期費用を抑えやすい反面、長期で見ると利息が増えることがあります。
住宅ローン控除も、納税額・住宅性能・借入限度額で実際の効果が変わります。控除額だけを理由に借入額を増やす判断は避け、返済余力と総支払額を優先してください。
比較するときに入力をそろえる項目
見積比較では借入額と返済期間をそろえ、金利、事務手数料、保証料、団信上乗せ、その他諸費用、控除見込みを分けて入力してください。途中時点の比較では返済額と残債を両方見ます。
| 入力項目 | 確認すること |
|---|---|
| 金利 | 変動金利は将来上昇する可能性があるため、返済額シミュレーションで1％・2％上昇時も確認します。 |
| 事務手数料・保証料 | 定率型、定額型、保証料前払い型、保証料上乗せ型で初期費用と総支払額が変わります。 |
| 団信上乗せ | がん団信、全疾病保障、ワイド団信などで金利が上乗せされる場合は、金利欄に含めて比較します。 |
| 控除見込み | 住宅ローン控除は制度条件と納税額で変わるため、控えめに入力し、控除前の総支払額も見ます。 |
このツールで見落としやすい前提
このページの計算は、金利変更年を入力しなければ提示金利が続く仮定です。変更年と変更後金利を入力した場合は、その時点の残債を残期間で再計算します。実際の住宅ローンでは変動金利の返済額見直し、固定期間終了後の優遇条件、フラット35Sの金利引下げ終了、ボーナス返済、住宅ローン控除の年ごとの上限などで結果が変わります。
| 見落としやすい前提 | 確認方法 |
|---|---|
| 変動金利の上昇 | 現在金利だけでなく、金利が1％・2％上がったプランを別入力して比較します。 |
| 固定期間終了後 | 終了後の金利を仮定して段階金利を試せます。実際の再固定・変動移行後の優遇条件は銀行に確認します。 |
| フラット35Sの引下げ終了 | 当初5年間の金利と6年目以降の金利を分けて確認し、引下げ終了後の返済額を家計に入れます。 |
| 住宅ローン控除 | 納税額、住宅性能、入居年、借入限度額で変わるため、控除前の総支払額も見ます。 |
| 団信・疾病保障 | 無料付帯か金利上乗せかを確認し、上乗せがある場合は金利欄に含めて比較します。 |
よくある質問
住宅ローンは金利が低い方を選べばよいですか？
金利だけでは判断できません。事務手数料、保証料、団信上乗せ金利、登記費用、火災保険、固定期間終了後の金利、住宅ローン控除の見込みを含めて総支払額で比較します。
住宅ローン控除を差し引いた金額だけで比較してよいですか？
控除見込みは納税額、住宅性能、入居時期、借入残高、制度条件で変わります。控除額を過大に見込まず、控除前の総支払額と毎月返済額もあわせて確認します。
変動金利とフラット35は同じ入力欄で比較できますか？
同じ借入額・返済期間・諸費用で概算比較できます。将来の金利上昇や金利引下げ終了後は、変更年と変更後金利を仮定して試算し、正式な条件は金融機関に確認してください。
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