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住宅ローン借り換え比較 2026年10月版

借り換えローンを申し込む時の注意点

住宅ローンの借換えでは、現在の金利との差だけでなく、事務手数料、登記費用、保証料、団信の変更、残り返済期間を含めた総支払額で判断します。金利のある時代では「少し金利が低いから借り換える」だけでは効果が出にくいことがあります。

特に2026年は、変動金利へ借り換える場合に返済額上昇リスクを確認する必要があります。借換え後の毎月返済額だけでなく、金利が1％上がった場合、2％上がった場合の返済額も試算しましょう。

審査期間も重要です。借換えは現在のローン残高、物件評価、収入、健康状態、団信の加入可否を再審査します。候補を1行に絞り込みすぎず、条件が合う金融機関を複数比較するのが現実的です。

2026年の借り換え判断表

確認すること	借り換え前に見るポイント
残高と残期間	残高が小さい、残期間が短い場合は、手数料を回収しにくくなります。
金利差	金利差だけでなく、事務手数料、登記費用、保証料返戻、全額繰上返済手数料まで含めます。
団信・疾病保障	現在の保障を失わないか、健康状態で新しい団信に入れるかを確認します。
変動か固定か	返済額を下げる目的なら変動、金利上昇リスクを抑える目的なら長期固定も候補にします。
住宅ローン控除	控除期間中の場合は、借り換え後の借入期間や要件で控除に影響がないか確認します。

借り換えで本当に得かを計算する順番

借り換えページを探している人の多くは「今より低い金利に変えたい」と考えています。ただし、2026年の住宅ローンでは、表面金利の低さよりも、諸費用を回収した後にどれだけ残るかが重要です。比較サイトでも借り換え専用の入力欄やシミュレーションが用意されていますが、入力前に次の順番で条件をそろえると判断しやすくなります。

手順	確認する内容	判断の目安
1	現在の残高、残期間、金利、返済方法を確認する	残高が大きく残期間が長いほど、金利差による削減効果が出やすくなります。
2	借り換え先の金利と金利タイプをそろえる	変動から変動、固定から固定、変動から長期固定では目的が違うため、同じ表で単純比較しません。
3	事務手数料、保証料、登記費用、印紙代、全額繰上返済手数料を足す	事務手数料2.2％型は残高が大きいほど初期費用が増えます。定額型が選べるかも確認します。
4	団信・疾病保障が変わるか確認する	現在の団信を失う、健康状態で新しい団信に入れない、保障が薄くなる場合は慎重に判断します。
5	諸費用回収後の削減額を計算する	削減額が出ても、回収に長期間かかる場合は、今後の金利変動や住み替え予定も含めて考えます。

借り換え効果は「借り換え前の総支払額 - 借り換え後の総支払額 - 借り換え費用」で見ます。毎月返済額が下がっても、返済期間を延ばすと総支払額が増えることがあるため、返済期間を短くするケースと、毎月返済額を下げるケースを分けて試算しましょう。

住宅ローン控除が残っている人の注意点

住宅ローン控除を受けている途中で借り換える場合は、控除が続くかを先に確認します。国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき」では、借り換え後の新しい住宅ローンが当初ローンの返済のためであること、償還期間10年以上など住宅借入金等特別控除の対象要件に当てはまることを満たす場合、引き続き控除を受けられると案内されています。

ただし、借り換えによって控除期間が延びるわけではありません。また、借り換え後の借入額が借り換え直前の当初ローン残高を上回る場合、控除対象となる年末残高の計算が調整されます。借り換え費用を上乗せして借りる場合や、リフォーム費用もまとめる場合は、税務上の扱いを確認してから比較してください。

借り換えランキングは「削減額」で見直す

借り換えのランキングでは、表示金利が低い金融機関ほど魅力的に見えます。しかし、2026年は事務手数料2.2％型、定額手数料型、保証料の返戻、抵当権抹消・設定費用、団信の入り直し、固定期間終了後の優遇幅まで含めないと、本当に得か判断できません。

借り換えでは、専用ランキングや条件検索を使うと候補を絞りやすくなります。現在のローン残高、残期間、現在の団信、住宅ローン控除の残り期間を入力し、金利差だけでなく諸費用回収後の削減額で比較しましょう。返済額を下げる目的なら変動金利、将来の金利上昇を抑える目的なら固定金利やフラット35への借り換えも候補になります。

借り換え目的	優先して比較すること
毎月返済額を下げたい	変動金利、事務手数料、諸費用回収期間、金利上昇時の返済額。
将来の金利上昇を避けたい	10年固定、20年固定、全期間固定、フラット35借り換え、固定期間終了後の条件。
保障を厚くしたい	団信の再加入可否、がん保障・8大疾病保障、現在の保障を失うリスク。
残期間が短い	金利差よりも定額手数料型、全額繰上返済手数料、登記費用の回収可否。

モゲチェックの借り換え診断は、現在の借入残高・金利・残期間を入力して削減見込みを比較する導線です。これから家を買う人向けの診断とは目的が違うため、このページでは借り換え専用リンクへ誘導しています。

 

大手銀行の借り換え専用金利を比較

三菱UFJ銀行は変動年1.245％から。新規借入の年1.195％とは異なるため、借り換え専用条件で比較してください。三菱UFJ銀行の金利・費用では優遇幅と基準金利を分けて確認できます。

三井住友銀行の借り換え金利

借り換え向けの「最後までずーっと引き下げプラン」です。引下げ幅は申込内容・審査で決まり、新規借入のバランスパックとは別条件。借入額の2.2％の銀行手数料、登記費用、団信の上乗せを含めて試算します。

三井住友銀行の借り換え金利・公式条件。2026年10月1日確認。

両行とも、金利差だけでなく残期間、諸費用、団信の入り直しを確認します。ネット銀行との比較や借り換え試算にも同じ借入条件を使いましょう。

2026年10月 借り換え先の目的別候補

 

 

 

借換えで効果が出やすいケース

借換えは、残高が大きく、残り返済期間が長く、諸費用を含めても総支払額が下がる場合に効果が出やすくなります。かつては「金利差0.8～1％」が目安とされることもありましたが、2026年は金利差だけでなく、手数料と団信変更を含めた個別試算が必要です。

変動金利へ借り換える場合は、現在より返済額が下がっても、将来の金利上昇で返済額が増える可能性があります。長期固定へ借り換える場合は、月々の返済額が上がっても、将来の不確実性を抑える効果があります。目的をはっきりさせて選びましょう。

借り換え先を比較するときは、現在の金融機関に条件変更の余地があるかも確認してください。手数料を払って他行へ借り換えるより、今の銀行で金利タイプ変更や返済期間の見直しができる場合もあります。削減額、安心感、保障内容のどれを優先するかを決めてから申し込みましょう。