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住宅ローン減税・住宅ローン控除 2026年版

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はじめての住宅ローン

仕組み、種類、借入額、支援制度を順番に理解する

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2026年時点の住宅ローン減税・住宅ローン控除のポイント

国土交通省は、2026年度（令和8年度）税制改正により住宅ローン減税が5年間延長され、入居日が2026年1月1日から2030年12月31日までの住宅も対象になると案内しています。また、2026年以降は省エネ性能の高い既存住宅や子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、床面積要件の緩和などが重要なポイントになります。
参考：国土交通省 住宅ローン減税・住宅ローン控除

一方で、2024年以降に新築住宅で住宅ローン減税を受けるには、原則として省エネ基準への適合が必要です。省エネ基準を満たさない新築住宅は、建築確認日や建築時期を証明できない場合、住宅ローン減税の対象外になる可能性があります。

2026年から2030年入居で変わる主な注意点

時期・条件	確認したい内容
2026年1月1日から2030年12月31日までの入居	国土交通省は、住宅ローン減税の適用期限が5年間延長されたと案内しています。入居日で条件が変わるため、契約日だけで判断しないようにします。
省エネ性能の高い既存住宅	借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間13年への拡充が示されています。
床面積要件	新築住宅・既存住宅ともに40㎡以上へ緩和されています。ただし、所得や上乗せ措置の利用状況によって50㎡以上が必要な場合があります。
2028年以降の新築住宅	建築確認が2028年以降の省エネ基準適合住宅は適用対象外になる扱いがあります。登記簿上の建築日が2028年6月30日までの場合など例外も確認します。
災害レッドゾーン	2028年以降の入居では、災害レッドゾーン内の新築住宅が対象外となる場合があります。土地選びの段階で確認します。

2026年時点で特に確認したい点は次のとおりです。

• 控除率は原則として年末ローン残高の0.7％
• 控除期間は新築住宅などで最大13年、既存住宅は条件により異なる
• 借入限度額は住宅性能、入居年、世帯区分によって変わる
• 省エネ性能を証明する書類が必要になるケースがある
• 所得要件、床面積要件、災害レッドゾーンの扱いも確認が必要

確認項目	2026年に見るポイント
控除率	年末ローン残高の0.7％が基本です。旧制度の1％前提で試算しないようにします。
控除期間	新築住宅などは最大13年、既存住宅は条件により異なります。入居年と住宅性能で確認します。
省エネ性能	新築住宅は省エネ基準適合が重要です。ZEH水準、省エネ基準適合、証明書類の有無を確認します。
世帯区分	子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置が使えるかを確認します。
所得・床面積	所得要件、床面積要件、40㎡緩和の対象可否を確認します。

 

入居年と住宅性能で最初に分ける

住宅ローン控除は、同じ借入額でも「いつ入居するか」「新築か既存住宅か」「住宅性能を証明できるか」で控除対象額や控除期間が変わります。2026年に購入する場合は、契約前に不動産会社や施工会社へ、どの住宅性能区分に該当するか、証明書類を取得できるかを確認しましょう。

確認する住宅区分	2026年の確認ポイント
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	性能が高い住宅として借入限度額や控除期間の確認対象になります。認定通知書などの証明書類を確認します。
ZEH水準省エネ住宅	断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上など、証明できる性能が重要です。
省エネ基準適合住宅	新築住宅では省エネ基準適合が住宅ローン控除の前提になりやすいため、建築確認日や証明方法を確認します。
既存住宅	耐震基準、省エネ性能、買取再販、増改築・リフォームの扱いで条件が変わります。

 

控除額を概算したい場合は、住宅ローン控除額シミュレーションで年末残高・借入限度額・納税額を入力して確認できます。

 

住宅ローン控除を使う前に見るページ

住宅ローン控除は、制度の要件を満たすことと、実際に家計へ効果があることを分けて確認します。控除率0.7％だけで判断せず、納税額、借入限度額、金利、団信、事務手数料まで並べると、借入額を増やすべきか、頭金を入れるべきかを判断しやすくなります。

知りたいこと	確認するページ
控除額の目安	住宅ローン控除額シミュレーションで、借入限度額、年末残高、所得税・住民税を入れて試算します。
減税より金利負担が大きくならないか	総支払額シミュレーションと住宅ローン金利比較で、利息・手数料・団信上乗せを含めて見ます。
省エネ補助と一緒に使えるか	住宅省エネ2026キャンペーンで、補助金の対象性能と控除の省エネ要件を別々に確認します。
親からの援助と借入額のバランス	住宅取得等資金の贈与税非課税で、頭金、持分、贈与税申告、控除対象残高への影響を確認します。
夫婦それぞれで控除を受けるか	夫婦ペアローンで、持分、団信、事務手数料、出産・育休時の返済リスクも合わせて確認します。

 

住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税は、年末時点のローン残高に控除率をかけて計算します。ただし、住宅ごとの借入限度額があるため、ローン残高全額が対象になるとは限りません。

たとえば、控除対象となるローン残高が3000万円、控除率が0.7％の場合、その年の控除額の目安は21万円です。この金額は支払った所得税から控除され、控除しきれない分は一定の範囲で翌年度の住民税から控除されます。

仮に控除対象となる借入限度額が2000万円の場合、実際のローン残高が2500万円あっても、控除計算の上限は2000万円です。

	控除対象ローン残高	控除額の目安（0.7％）
1年目	2000万円	14万円
2年目	2000万円	14万円
3年目	2000万円	14万円
4年目	2000万円	14万円
5年目	2000万円	14万円
6年目	1900万円	13.3万円
7年目	1800万円	12.6万円
8年目	1700万円	11.9万円
9年目	1600万円	11.2万円
10年目	1500万円	10.5万円

この例では、5年目まではローン残高が借入限度額以上のため、控除対象は2000万円で頭打ちになります。6年目以降はローン残高が2000万円を下回るため、実際の残高に0.7％をかけた金額が控除額の目安になります。

 

「減税があるから借りた方が得」とは限らない

過去の低金利期には、住宅ローン金利が控除率を下回り、現金で買える人でも住宅ローンを組んだ方が得に見えるケースがありました。しかし2026年時点では、住宅ローン金利が上昇しており、この考え方はそのまま使えません。

住宅ローン減税はあくまで税負担を軽くする制度です。借入額を増やすための制度ではありません。金利負担、事務手数料、保証料、団信上乗せ金利、繰上返済の予定まで含めて、減税額より総コストが大きくならないかを確認しましょう。

 

利用初年度は確定申告、2年目以降は年末調整が基本

給与所得者が住宅ローン控除を利用する場合でも、初年度は税務署で確定申告が必要です。2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きできるのが一般的です。

確定申告では、住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書・請負契約書、省エネ性能を証明する書類などが必要になる場合があります。住宅の種類や入居時期によって必要書類が変わるため、早めに確認しましょう。

自営業者、年末調整の対象でない人、医療費控除やふるさと納税などと合わせて申告する人は、2年目以降も確定申告が必要になることがあります。

 

夫婦で住宅ローン減税・住宅ローン控除を活用する

住宅ローン控除は、納める所得税・住民税の範囲内で効果が出ます。控除可能額が大きくても、納税額が少なければ控除しきれないことがあります。

たとえば控除対象ローン残高が2,500万円、控除率0.7％の場合、その年の控除可能額の目安は17.5万円です。ただし、所得税・住民税から控除できる金額が15万円しかなければ、実際の効果は15万円にとどまります。

共働き夫婦の場合は、夫婦ペアローンや連帯債務型を利用することで、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる場合があります。一方で、事務手数料、団信、持分、産休・育休、離婚時の扱いなども複雑になります。

控除額だけでペアローンを選ぶのではなく、総コストと返済継続リスクを比較してください。親子で借りる場合は、親子ローンの返済責任や相続リスクも確認しましょう。

 

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