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住宅ローンの種類と特徴 2026年版

BASIC GUIDE

はじめての住宅ローン

仕組み、種類、借入額、支援制度を順番に理解する

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住宅ローンにはいろんなローンがある

住宅ローンと一口にいっても、実に様々なローンがあります。基本的に住宅ローンという場合は、銀行などの金融機関を通じてお金を借りるというイメージをお持ちかと思います。
基本的には、そのとおりで銀行等の金融機関を通じて借りるわけです。

大きくは「民間銀行などの住宅ローン」「フラット35」「財形住宅融資」に分けられます。さらに、購入目的や利用場面に応じて、借換え、リフォーム、住み替え、諸費用、セカンドハウスなどのローンがあります。

また、借りる目的に応じて、新規の住宅ローン以外に「借り換えローン（他行からの住宅ローンの切り替えのためのローン）」や「リフォームローン」「住み替えローン」「諸費用ローン」というように目的ごとにも呼び方が異なります。

こうした種類によって、いろいろな特徴がありますので、ぜひそれぞれの仕組みを押さえておきましょう。

目的別に見る住宅ローンの選び方

目的	主な候補	2026年に比較したいポイント
金利を抑えたい	民間銀行ローン、ネット銀行、変動金利型	基準金利と引下げ条件、団信の保障範囲、事務手数料、金利上昇時の返済余力を確認します。
返済額を固定したい	フラット35、全期間固定金利、固定期間選択型	固定金利の安心感と総返済額、融資率、団信、物件基準、金利引下げメニューを比較します。
注文住宅を建てる	民間ローン、フラット35、つなぎ融資、分割融資	土地代・着工金・中間金の支払い時期、つなぎ融資の金利と手数料、融資実行日を確認します。
共働きで借入額を増やす	ペアローン、収入合算、連帯債務型、親子リレー	団信対象、住宅ローン控除、持分、産休・育休、離婚・相続時の扱いを確認します。
中古購入やリフォームをする	リフォーム一体型ローン、フラット35中古プラス、フラット35リノベ	工事費を住宅ローンに含められるか、適合証明、工事内容、補助制度との併用を確認します。

 

新規住宅ローンの借り方は3タイプ

新規に住宅ローンを借りようという場合、大きく「民間（銀行）住宅ローン」「フラット35」「財形住宅ローン」の3種類の借り方があります。
これは単純にお金の貸し手が異なる形になります。また、それぞれのローンによってサービス内容や特徴も異なるので、どのタイプの住宅ローンが自分に合っているかを考えましょう。

 

一般住宅ローン

都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫、ノンバンクなど、民間の金融機関が提供する住宅ローンです。変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利、ミックスローン、ペアローンなど、商品設計は金融機関ごとに異なります。

民間住宅ローンは金利の低さが魅力になりやすい一方、審査、事務手数料、保証料、団信・疾病保障、繰上返済条件、借入期間を総合的に比較する必要があります。

>> 一般住宅ローンの種類と特徴を知ろう

・リフォームローン ・住み替えローン ・セカンドハウスローン ・諸費用ローン ・つなぎ融資

・親子ローン（親子ペアローン） ・夫婦ペアローン ・提携住宅ローン

 

フラット35

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。返済期間中の金利と返済額を固定できるため、金利上昇リスクを抑えたい人の比較候補になります。

一方で、物件の技術基準、融資率、返済期間、団信、金利引下げ制度、取扱金融機関ごとの手数料を確認する必要があります。2026年は固定金利も過去の低金利期より高くなっているため、安心感と総支払額のバランスで判断しましょう。

>> フラット35

フラット35の基本 ・フラット35のメリット ・フラット35のデメリット ・買取型と保証型の違い

フラット35の商品・種類 ・フラット20 ・フラット35S ・フラット50・50年住宅ローン

 

財形住宅融資

財形住宅融資は、財形貯蓄を行っている勤労者が利用できる公的色のある住宅融資です。勤務先の制度や財形貯蓄の状況により利用可否が変わります。

利用できる人は限られますが、民間住宅ローンやフラット35と条件を並べて比較する価値があります。勤務先の制度、借入限度額、金利、返済期間、団信の扱いを確認しましょう。

>>財形住宅融資

 

借り換えローン

借り換えローンとは、すでに住宅ローンを契約している人が別の住宅ローンに切り替えるローンのことを指します。多くの場合民間の住宅ローンが受け皿となっていますが、フラット35でも一部借り換えが可能です。

借換えにより金利負担や毎月返済額を下げられる可能性があります。ただし、2026年は金利差だけでなく、事務手数料、登記費用、団信の変更、残期間、将来の金利上昇も含めて総支払額で判断します。

>>借り換えローン

 

住宅金融公庫融資（終了済み）

住宅ローンの公的融資制度に基づく貸付です。長期固定金利による住宅ローンサービスの提供を目的に行われていた融資制度。現在では、民業圧迫などの観点から住宅金融公庫は廃止され、新規の住宅ローン融資は行われていません。

>>住宅金融公庫融資（終了済み）

 

住宅ローンの種類を選ぶときの実務チェック

住宅ローンの種類は、商品名ではなく「何のために借りるか」「返済額を固定したいか」「団信や手数料をどう見るか」で絞り込みます。最初に候補を広げ、次に物件条件と家計条件で絞ると比較しやすくなります。

迷いやすい場面	確認するポイント
変動金利か固定金利か	変動金利は返済余力、固定金利は安心感と総支払額を確認します。フラット35も固定金利の候補です。
ネット銀行か店舗型銀行か	特徴別比較で、金利、団信、事務手数料、相談体制、つなぎ融資の可否を見ます。
夫婦で借りるか	ペアローン、収入合算、連帯債務で、団信、住宅ローン控除、持分、離婚・相続時の扱いが変わります。
中古・リフォームを含めるか	リフォームローンや一体型ローン、フラット35リノベ、補助制度との併用を確認します。
将来借り換える可能性があるか	借り換えローンでは金利差だけでなく、事務手数料、登記費用、団信の入り直し、残期間を確認します。

 

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01住宅ローンの設計期間と金利タイプを組み立てる02住宅ローン控除2026年の要件と確認順03住宅省エネ2026補助制度の対象と期限