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住宅ローン借りられる金額と安心して返せる金額

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はじめての住宅ローン

仕組み、種類、借入額、支援制度を順番に理解する

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住宅購入でローンを利用するときに頭に入れておきたいのは、「借りられる金額」と「安心して返せる金額」は違うということです。借りられる金額は金融機関の審査上の上限、返せる金額は教育費、修繕費、固定資産税、金利上昇、老後資金まで含めて家計が無理なく返済できる金額です。2026年は過去の低金利期より返済計画の余裕が重要になっています。

 

借りられる金額と返せる金額の違い

項目	確認する内容
借りられる金額	税込年収、返済比率、勤続年数、雇用形態、既存借入、担保評価、団信加入可否などをもとに金融機関が判断します。
返せる金額	手取り収入、生活費、教育費、車、保険、固定資産税、管理費・修繕積立金、将来の修繕費、金利上昇時の返済額を含めて家計で判断します。
安全側の目安	税込年収ではなく手取り収入を基準に、住宅関連費全体が重くなりすぎない範囲で考えます。ボーナス返済に頼りすぎないことも重要です。

 

2026年の借入額は3段階で決める

住宅価格を決める前に、審査で借りられる上限、家計が返せる上限、金利上昇後も守れる上限を分けて考えます。住宅ローンのシミュレーションも便利ですが、表示された借入可能額をそのまま物件予算にするのではなく、下記の順番で確認しましょう。

確認段階	見るポイント
1. 審査上の借入可能額	返済比率、年収、勤続年数、他の借入、担保評価、団信加入可否で決まります。これはあくまで金融機関側の上限です。
2. 家計上の返済可能額	手取り収入から生活費、教育費、車、保険、固定資産税、管理費、修繕費、老後資金を差し引いて考えます。
3. 金利上昇後の安全額	変動金利を選ぶ場合は、金利が1％・2％上がっても赤字にならない借入額に抑えます。

計算するときは、借入可能額シミュレーションで審査上の目安を見たうえで、返済額シミュレーション、総支払額比較シミュレーションも合わせて確認すると、金利と諸費用を含めた負担が見えやすくなります。

 

住宅販売営業のローンアドバイス

住宅ローンについて相談する場合、多くの方はハウスメーカーや不動産会社の営業担当者に最初に相談します。物件や資金計画の流れを理解している点では頼りになりますが、住宅ローンの選択では「売買契約を進める立場」と「家計を長期で守る立場」が必ずしも一致しない点に注意が必要です。

営業担当者の提案は、購入手続きや提携ローンを進めるうえでは参考になります。一方で、将来の教育費、転職、収入減少、金利上昇まで含めた家計判断は、自分で別途確認する必要があります。ローン審査に通ることと、35年返済を無理なく続けられることは別問題です。

 

借りられる金額っていくらくらい？

住宅ローンとして借りることができる金額というのは、一般的に「返済比率」という方法が使われます。これは住宅ローンの返済額が年収に占める割合となっています。

たとえば、年収500万円（税込）の方で年間のローン返済額が１00万円という場合の返済比率は100万円÷500万円＝0.2（20%）となります。

仮に返済比率を30%とすると、借りることができる金額は年収とローン金利から逆算することが可能です。
返済期間を35年、元利均等返済で計算する場合でも、金利を低く置きすぎると借りられる金額が大きく見えます。2026年は、実際の適用金利に加えて、金利上昇時の返済額も合わせて確認する必要があります。

一般的に、借りられる金額を見積もろうとするとこんな感じになります。おそらくハウスメーカーなどで住宅ローンの借りられる金額をシミュレーションするとこんな感じの結果になるかと思います。

銀行などのホームページでも同じように年収から借りられる金額をシミュレーションするといった機能もありますが、似たような水準になります。

でも、これって実は相当リスクが高い計算がされているわけです。それは下記の2つの要素が計算されていないからです。

1. 諸費用等を考慮するとかなりの家計負担となる
2. 金利上昇時のリスクが考慮されていない

 

諸費用等を考慮するとかなりの家計負担となる

まず、返済比率が30％という水準は税込年収に対するものです。社会保険料や税金を差し引いた手取り収入で見ると、実際の負担感はもっと大きくなります。たとえば税込年収500万円で手取りが350万円前後の場合、年間返済額100万円でも手取りの3割近くを住宅ローン返済に充てることになります。
その中から12万円の返済なので、手取りの34％がローン返済額となるわけです。

また、「今の家賃とローン返済額の比較は正しいか？」でも説明していますが、これ以外にも、保険料、修繕費、管理費、税金（都市計画税、固定資産税）などがかかるわけです。
（参考：住宅ローンとマイホーム購入・維持の諸費用）

住宅ローンの返済額にはこうした諸費用などは含まれていないわけで、実際の返済＋諸費用や税金の負担となるとかなりの金額になってしまします。

そうなってきたときに本当に家計的に大丈夫ですか？

 

金利上昇時のリスクが考慮されていない

また、先ほどのシミュレーションの大きな問題点は「金利が変動金利という安い金利で計算されている」ということです。

2026年時点では、低すぎる金利だけで借入額を決めるシミュレーションは危険です。変動金利タイプを選ぶ場合は、将来金利が上昇したときに返済額がどこまで増えるかを必ず確認しましょう。

金利の種類と特徴については「住宅ローン金利の種類比較」もご参照ください。

たとえば、低い変動金利だけで借入可能額を計算すると、返済額が軽く見えます。長期ローンの借入額を考えるときは、固定金利やストレス金利でも返済できるかを確認するべきです。

現在の35年固定金利やフラット35の水準は「35年固定金利ランキング」も参考にしてください。

 

年収別の住宅ローン限度額を考え直そう（返せる金額）

本当の返せる金額を見積もるには、家計の余力を確認し、そのうえで保守的な金利・返済期間でも返せるかを試算します。

毎月の家計余裕はどのくらいあるのか？

一番大きなポイントはこれです。今の段階でどの程度の頭金を貯めることができたのか？ということもローン管理において重要な要素となります。

その際に大切な概念が「フリーキャッシュフロー」というもの。
会計用語ですが、個人の家計にあてはめると、「収入から現在の支出を引いた残りのお金」を指します。

手取り収入30万円で家賃を含むすべての費用が25万円とすれば、フリーキャッシュフローは5万円ということになります。この5万円が現時点における家計の余裕度ということになります。

もしも、いまのところ貯蓄がほとんどないというような状況であるのならば、仮に高収入であったとしても住宅ローンを組む際は後述する「保守的な見積もりを使用」で書いたような見積もりで借りることをお勧めします。

一方で、実はかなり節約していて家計的に余裕がある。頭金も物件価格の2割は貯めているというような家計は、比較的リスクを取った借り入れをしても問題ないかもしれません。

 

保守的な見積もりを使用

「年収別の住宅ローン借入限度額」でも説明していますが、手取り年収に対する返済額を25%以下とすることをお勧めしています。
税込年収ではなく、実際に受け取っているお金（手取り）の25％以内とすることで、税金等の諸費用を考慮しても支払いの余裕度が高まります。

下記は、物件代金-（頭金-諸費用）＝ローン金額として、金利3％で35年返済とした場合に、年間返済額が手取り年収の25％となるように設計した際の年収を見積もったものです。2026年の資金計画では、実際の適用金利だけでなく、固定金利や金利上昇時の返済額でも確認してください。

住宅ローンの総額	1年間の返済額	25%ラインの為に必要な年収
2000万円	923,640円	370万円（529万円）
3000万円	1,385,460円	555万円（793万円）
4000万円	1,847,280円	739万円（1056万円）
5000万円	2,309,100円	924万円（1320万円）

この計算方法で出るのが、年収別で考える安全側のローン借入額です。年収500万円相当なら、借入可能額いっぱいではなく、2,000万円台前半を一つの目安として検討する方が家計に余裕を残しやすくなります。

 

2026年の資金計画で追加したい確認項目

・変動金利が0.5％、1.0％上がった場合の毎月返済額
・住宅ローン控除が終わった後の手取り負担
・固定資産税、火災保険、管理費、修繕積立金、戸建ての修繕費
・子どもの進学、車の買い替え、親の介護、転職・収入減少の可能性
・定年時のローン残高と退職金に頼りすぎない返済計画
・病気や死亡時の団信・疾病保障と、保険全体の重複

借入可能額のシミュレーションは便利ですが、住宅購入後の生活費まで保証してくれるものではありません。物件価格を決める前に、住宅関連費を含めた毎月の固定費を先に置き、余った範囲で無理のない借入額を逆算しましょう。

物件予算へ進む前の逆算表

物件価格を先に決めると、住宅ローンを予算に合わせて増やしがちです。先に毎月の安全額を決め、そこから借入額と物件価格を逆算しましょう。

逆算する項目	確認内容
毎月の総住居費	ローン返済だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、駐車場代を含めます。
金利上昇後の返済額	変動金利で借りる場合は、金利が上がった場合の返済額を上限にして考えます。
購入後に残す現金	頭金を入れたあとも、生活防衛資金、教育費、修繕費、家具家電費を残します。
売却時の余力	住み替えや転勤の可能性がある場合、ローン残高が売却価格を上回りすぎないか確認します。

よくある質問

借りられる金額と返せる金額は何が違いますか？

借りられる金額は金融機関の審査上の上限です。返せる金額は、手取り収入、生活費、教育費、固定資産税、管理費、修繕費、金利上昇時の返済額を含めて家計が無理なく返せる金額です。

借入可能額シミュレーションの結果をそのまま物件予算にしてよいですか？

そのまま物件予算にするのは避けましょう。シミュレーションは目安であり、購入後の税金、保険、管理費、修繕費、教育費、収入減少までは十分に反映されないことがあります。

 

まとめ

家計について不安がある場合は、住宅販売側とは別の立場で相談できる専門家に、ライフイベント、教育費、老後資金、保険、金利上昇時の返済額を含めて確認してもらう方法もあります。

住宅購入は人生の中でも大きな支出です。物件価格を先に決めるのではなく、返済を続けながら生活を守れる金額を先に決め、その範囲で住宅ローンを選びましょう。

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