フラット20のしくみとメリット、デメリットを分析

フラット20とは、フラット35を利用する方で、返済期間を20年以下とする場合の総称で、厳密にはフラット35の1サービスです。借入期間を短期間とすることで、フラット35よりもさらに割安な金利で住宅ローンを設定することができます。

フラット20は早期返済を目的とする方におすすめ

フラット20とは、フラット35の利用条件などはそのままに、その期間を35年以下から20年以下とした住宅ローンです。フラット35の場合よりも金利が安く抑えられているのが特徴です。金利が安く押さえられている上、返済期間も短くなりますので、その分金利負担は大幅に減少します。

フラット20のメリット

フラット20のメリットはなんといっても金利がフラット35の場合よりも安くなることです。フラット20の場合フラット35と比較して金利が0.2%程度安くなっています。この差に加え、返済期間が35年から20年に変わりますので金利負担額は大幅に減少します。
以下では、借入額3000万円の住宅ローンをフラット35とフラット20で設定した場合の総返済額の違いをみていきます。

	金利	総返済額
フラット35（返済35年）	3.15%	4956万円
フラット20（返済20年）	2.95%	3976万円
差額	---	980万円

（上記金利は2013年12月現在「楽天銀行」のフラット35の金利を参考）

金利が0.2%違い、返済期間が短くなることで同じ時期に設定した住宅ローンであっても3000万円の借入でおよそ1000万円近く返済額に違いがでることなります。ここから見ても短期での住宅ローン返済を考えている方にフラット20は高いメリットがあるといえます。

上記の例では、見た目がかなり安くなっているように思えます。3000万円のローンなのに約1000万円も節約できるわけです。
ただし、これは返済期間が15年も短くなっているから安くなっている部分が大きいです。金利0.2％の差による部分はおよそ70万円程度となります。

フラット20利用に当たっての注意点・デメリット

フラット20を使った住宅ローンを設定する上での注意点は以下のとおりです。

原則返済期限を20年より長くすることはできません。
返済期間が短縮される分1回あたりの返済額は大きくなります。
返済期間が短くなるので融資条件が厳しくなります（融資可能額が減ります）。

注意したい点は延長ができなくなる点と融資条件が厳しくなるということです。

ローン期間の延長ができない

フラット20の場合貸し出し期間が最長20年ということですので、返済期間をそれよりも延ばすことができません。経済的事情により契約途中で県債期間を延ばすことが原則できないようになっています。

返済期間が短縮される分1回あたりの返済額は大きくなる

先ほどの例の場合、35年返済の場合、月々の返済額は11.7万円ですが、20年返済（フラット20適用）の場合、月々の返済額は16.5万円となります。
このように、月々の返済がかなり大きくなるので、かなりの余裕が必要です。

融資条件が厳しくなる（融資総額が減る）

住宅ローンでは、年収に対する最大のローン支払額というものが定められます。フラット35（フラット20）の場合は年収に応じて30%～35%となっています。
（詳しくは「返済比率」の項目をご覧ください）

この基準で考えた場合年収450万円の人の場合1年の最大返済額は157万円となりますので、フラット35を利用の場合は4725万円（157×35）までの融資が可能となりますが、フラット20の場合は3140万円（157×20）が最高限度額となってしまいます。フラット20の場合、場合によっては融資額が希望額に届かなくなる場合もあります。

フラット20は新規よりも「借り換え」におすすめ

フラット20は確かに金利を固定化できる上で35年固定タイプと比べて金利を低く抑えることができるという大きなメリットがあります。

その一方で「20年以下」という住宅ローン期間を設定するのには上記で紹介したようにいくつかのデメリットがあります。

ただし、活用方法として「借り換え」を利用する方法があります。
借り換えというのは、別の銀行の住宅ローンからまた別の銀行の住宅ローンに切り替えるというもの。

たとえば、残り期間が18年の住宅ローンを持っている人が、住宅ローンの借り換えを検討している場合に、残りの期間を固定金利にしたいというニーズがあれば、フラット20に借り換えをすることでより金利をおとした借り換えが可能になります。

こうした理容であればフラット20はかなりお勧めのローンとなります。

参考：借り換えローンランキング

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