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住宅ローン変動金利比較 2026年10月

2026年10月 変動金利ランキングの見方

このページでは、2026年10月1日時点で公式ページから確認した住宅ローン金利を掲載しています。ネット銀行・大手銀行を横断し、変動金利の低さだけでなく、物件価格に対する借入割合、団信上乗せ、事務手数料、審査による上乗せをあわせて比較します。日銀は9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げましたが、以下の銀行金利は9月1日時点の記録です。各行の融資実行日に適用される金利は申込前に確認してください。今月の金利動向と見通しも参照できます。

変動金利は借入時点だけでなく、返済中に金利が見直される商品です。金利のある時代では、当初金利だけで決めず、毎月返済額が上がった場合の家計余力、団信の上乗せ、事務手数料、固定金利への変更可否まで含めて確認してください。

比較軸	確認する内容
金利上昇時の家計余力	借入額を変えず、金利が1％・2％上がった場合の毎月返済額を試算します。
返済額見直しルール	5年ルール、125％ルールの有無と、未払利息が発生した場合の扱いを確認します。
金利優遇条件	物件価格80％以内、環境配慮型住宅、スマホ・電気などのセット条件、35年超の上乗せを分けて見ます。
総費用	事務手数料、保証料、団信上乗せ、全額繰上返済手数料を同じ借入額で比較します。

 

2026年10月1日 公式画面で確認できた変動金利一覧

金融機関	10月の新規借入金利・条件別の例	適用条件と注意点
イオン銀行	新規借入 変動金利 物件価格80％以内：年1.04％ 新規借入 変動金利 物件価格80％超：年1.12％	新規80％以内／80％超／借換えを区別。35年超は年0.1％上乗せ。10年固定終了後の引下げ幅は最大年1.60％。全疾病団信は上乗せなし。
三菱UFJ銀行	適用金利 変動金利：年1.195％	適用金利と店頭表示金利を区別。金利は実行月・審査・団信条件で決定。既存借入の金利見直し時期と新規借入の表示金利は一致しない場合がある。
りそな銀行	新規① 変動金利 適用金利：年1.250％ ZEH 変動金利 適用金利：年1.240％	新規①・借換①は融資手数料型、Web手続き・電子契約と給与振込等の最大引下げ後。ZEHは対象住宅条件による追加引下げ。審査で引下げ幅が変わる。
みずほ銀行	ローン取扱手数料型 変動金利：年1.275％～1.725％	2026年10月借入の取扱手数料型。借入額の2.2％の手数料、審査による引下げ幅と団信を確認。借入時負担ゼロ型は別金利。
横浜銀行	融資手数料型 変動金利：年1.325％ 給与振込による追加引下げ適用後：年1.295％	新築・購入の融資手数料型。原則神奈川県と東京都の一部。融資手数料2.20％と担保取扱手数料33,000円。給与振込追加引下げは年0.03％。
三井住友銀行	バランスパック 変動金利型：年1.325％ 変動金利型：年1.525％	WEB申込専用・Oliveアカウントと給与振込指定が前提。バランスパックの変動部分は借入額50％以上を固定金利で借りるミックスプランであり、全額変動とは異なる。
SBI新生銀行	ハイパー預金開設者限定 変動金利（半年型）：年1.340％ 新規借入 変動金利（半年型） 物件価格90％以内：年1.410％	2026年10月契約の当初借入金利。新規の自己資金優遇は融資率90％以内。ハイパー預金優遇と自己資金優遇は併用不可。新規35年超は年0.1％、がん団信は年0.1％上乗せ。
福岡銀行	プレミアム住宅ローン 変動金利型：年1.375％～ がん保障付き条件例：年1.475％～	2026年10月1日～10月30日借入分。年収700万円（合算900万円）以上または公務員正規職員等、アプリ初回登録／給与・年金振込等の条件。融資手数料2.2％。がん保障は年0.1％上乗せ。自社ローン借換えは対象外。
PayPay銀行	スマホ／ネット／でんき優遇割適用時：年1.450％	新規借入・借換え。35年超は年0.30％、団信や審査による上乗せあり。スマホのみ年0.070％、スマホ／ネット／でんきは年0.130％引下げ。
auじぶん銀行	全期間引下げプラン 変動金利 物件価格80％以下：年1.734％ 住宅ローン金利優遇割 最大年0.15％引下げ適用後：年1.584％	新規借入・物件価格80％以下。80％超は年0.045％、35年超は年0.100％上乗せ。がん50％保障団信は50歳以下、51歳以上は一般団信。借換え金利は別表示。
三井住友信託銀行	家計応援プラン適用後 変動：年1.67％ 金利引下後 変動：年1.70％ プレミアム金利引下プラン適用後 変動：年1.60％	融資手数料型。正式申込2026年10月1日～2027年3月31日、借入2028年10月31日まで。説明動画と、アプリ登録等または給与振込など所定条件あり。 住まい応援プランは9月30日で新規受付終了のため、この一覧から除外。
楽天銀行	住宅ローン（金利選択型）変動金利：年1.747％	通常の金利選択型と借換え専用の特別プランを区別。特別プランは年収650万円以上（合算可）、現在の住宅ローン返済5年以上と所定取引条件。自社ローンの借換えは対象外。
ソニー銀行	変動セレクト住宅ローン 変動金利：年1.847％	変動セレクト・固定セレクトの商品別金利。新規の融資率・完済時年齢や、借換え35年超で上乗せ条件あり。手数料・保障を含む見積で比較。
東京スター銀行	スターワン住宅ローン 変動金利型：年1.900％	スターワン住宅ローン（預金連動型）。預金残高に応じた利息計算と適用金利を区別し、保証料・団信・手数料も確認。
SBIアルヒ	変動金利（半年型）5～40年：年1.990％～4.759％ 変動金利（半年型）41～50年：年2.234％～4.909％	2026年10月実行金利。フラット新規の当初5年間は4ポイントによる年1.0％引下げ例、借換えは子育てプラス2ポイントによる年0.5％引下げ例。保証型・買取型・SBI信用保証・ユアセレクトは別商品。
ドコモSMTBネット銀行	通期引下げプラン 変動金利：年2.000％	WEB申込コース。2026年10月30日17時で新規仮審査申込の受付終了予定。申込済みは継続。35年超40年以内は年0.07％、40年超50年以内は年0.15％、団信・審査による上乗せあり。

金利表は、各行の公式情報で確認できた数値を掲載しています。表示された最低金利だけでなく、「申込時ではなく借入実行日の金利が適用されるか」「団信や借入期間で上乗せがあるか」「諸費用を含めた支払額」を確認してください。同じ借入額・期間で総支払額を試算すると、手数料体系が異なる候補も比べやすくなります。

特に変動金利では、ドコモSMTBネット銀行の環境配慮型住宅・物件価格80％条件、PayPay銀行の優遇割と35年超上乗せ、auじぶん銀行の物件価格80％条件、三井住友銀行のOlive・給与振込条件など、表示金利の前提が銀行ごとに異なります。

変動金利を低い順で選ぶ前のチェックリスト

変動金利ランキングでは、金利の低い順に候補を見つけやすい一方で、「その金利を自分が使えるか」は別問題です。2026年10月時点では、同じ変動金利でも、物件価格80％以下、ZEH、スマホ・電気のセット契約、給与振込、団信プラン、借入期間35年超、審査結果によって適用金利が変わるケースがあります。

確認項目	確認する理由	見方
物件価格に対する借入比率	80％以下と80％超で金利が変わる銀行があります。	自己資金を入れる場合と入れない場合を分けて試算します。
優遇条件	スマホ、ネット、電気、給与振込、環境配慮型住宅などで金利が下がる場合があります。	優遇を外した通常条件でも返済できるか確認します。
団信上乗せ	がん保障、疾病保障、ワイド団信で年0.1％〜0.4％程度の上乗せが出ることがあります。	保障込みの実質金利で比較します。
返済額見直しルール	5年ルール・125％ルールがあっても利息が免除されるわけではありません。	返済額の急増を抑える仕組みと、総支払額の増加を分けて理解します。
借入期間	35年超や50年返済では、毎月返済額は下がっても総支払額や上乗せ金利が増えやすくなります。	35年、40年、50年を同じ金利で比べず、上乗せ条件を確認します。

変動金利で候補を絞った後に見るページ

候補を絞った後は、「ネット銀行で低金利を狙うのか」「大手銀行や地域銀行で相談しながら進めるのか」「借入後に固定へ変える余地を残すのか」で確認する条件が変わります。

次に確認すること	確認したい金融機関・条件	関連ページ
ネット銀行の低金利を使えるか	ドコモSMTBネット銀行、PayPay銀行、auじぶん銀行、楽天銀行、ソニー銀行など。物件価格80％条件、優遇割、団信上乗せ、35年超の上乗せを確認します。	ドコモSMTBネット銀行、PayPay銀行、auじぶん銀行
大手銀行で相談しながら進めるか	三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行。給与口座、電子契約、分割融資、返済中の手続き、疾病保障を確認します。	三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行
地域銀行や地元相談を使うか	横浜銀行、福岡銀行など。営業エリア、店舗相談、地元物件への対応、借入後の金利タイプ変更や繰上返済を確認します。	横浜銀行、福岡銀行
変動から固定へ切り替える余地を残すか	金利上昇時に固定へ変えられるか、固定期間選択型の金利、固定化するときの手数料を見ます。	10年固定金利比較、20年固定金利比較、総返済額シミュレーション
借り換えで変動金利を使うか	新規借入と借り換えでは金利、審査、諸費用、団信の入り直しが変わります。現在の残高と残期間で削減額を確認します。	借り換え先の目的別比較、諸費用込みの試算

金利が上がった場合の返済額イメージ

変動金利を選ぶときは、現在の金利だけでなく、返済中に金利が上がった場合の返済額を見ておく必要があります。以下は4,000万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りた場合の概算です。実際の返済額は金融機関の計算方法、見直し時期、残高、返済済み期間によって変わります。

金利	毎月返済額の目安	金利1.0％との差
年1.0％	約112,900円	基準
年1.5％	約122,500円	月約9,600円増
年2.0％	約132,500円	月約19,600円増
年3.0％	約153,900円	月約41,000円増

5年ルールや125％ルールがある商品では、すぐに毎月返済額が上がらないことがあります。ただし、支払うべき利息そのものがなくなるわけではないため、未払利息や最終回返済額の扱いを確認してください。金利上昇時の返済額に不安がある場合は、10年固定金利、20年固定金利、フラット35・35年固定も同じ借入額で比較しましょう。

 

詳細比較：イオン銀行住宅ローン

イオン銀行住宅ローン	イオン銀行は、2026年10月1日現在の公式情報で、物件価格80％以内の新規借入に変動金利年1.04％から、物件価格80％超で年1.12％からを提示しています。借換えの変動金利も年1.13％からです。 全疾病団信の上乗せ金利0、最長50年、イオンセレクトクラブなど、金利以外の付帯条件も含めて比較しやすい住宅ローンです。35年超から50年以内で借りる場合は、金利に年0.1％が上乗せされます。 >>イオン銀行住宅ローンの詳細情報
ローン金利	変動金利 年1.04％～（物件価格80％以内） 変動金利 年1.12％～（物件価格80％超） 借換え変動金利 年1.13％～
保証料	無料
事務手数料	定額型110,000円（税込）または定率型 借入金額の2.2％（税込）
団体信用生命保険	一般団信・全疾病団信は上乗せ金利0。がん保障付は年0.10％、8疾病保障プラス付・ワイド団信付は年0.30％上乗せ。
繰上返済手数料	一部繰上返済手数料は無料。全額繰上返済は55,000円。

 

詳細比較：SBIアルヒ 住宅ローン【SBI信用保証】

SBIアルヒ住宅ローン	SBIアルヒの住宅ローン【SBI信用保証】は、2026年10月実行金利として変動金利（半年型）年1.990％からのレンジを公表しています。最長50年まで対応しますが、41年から50年は金利レンジが変わります。 適用金利は借入条件や審査結果によって異なり、団体信用生命保険への加入が必須です。加入する保険の保障内容により、保険料が上乗せされる場合があります。 >>SBIアルヒ住宅ローンの詳細情報
ローン金利	変動金利（半年型）5～40年：年1.990％～年4.759％ 変動金利（半年型）41～50年：年2.234％～年4.909％ 変動金利（半年型）41～50年：年2.234％～年4.909％
保証料	商品条件・審査結果により確認
事務手数料	商品条件により確認
団体信用生命保険	加入必須。保障内容により上乗せあり。
繰上返済手数料	公式の商品概要で確認

 

大手銀行の変動金利も比較する

三菱UFJ銀行は2026年10月1日現在、変動金利年1.195％、店頭表示金利年3.375％を公表しています。三井住友銀行はWEB申込専用住宅ローンで変動金利型年1.525％～、バランスパック年1.325％～を確認できました。大手銀行は給与口座、対面相談、審査、疾病保障、ミックスプランを含めて比較します。

みずほ銀行、りそな銀行、SBI新生銀行、三井住友信託銀行も比較候補です。各行は申込内容、取引条件、保証料型・融資手数料型、団信上乗せで適用条件が変わるため、申込前に公式ページの商品概要と最新金利を確認してください。

 

変動金利を選ぶ前に確認したいこと

2026年の変動金利選びでは、返済額の低さだけを基準にしないことが大切です。金利が上がった場合の毎月返済額を試算し、教育費・老後資金・車の買い替えなど、住宅ローン以外の支出も含めて無理がないか確認しましょう。

また、団信の保障を厚くすると上乗せ金利が発生することがあります。表面金利が低くても、保障や手数料を加えると総支払額が逆転することがあるため、同じ借入額・同じ返済期間で比較するのが基本です。

向いているのは、金利上昇時にも繰上返済や家計調整で対応できる人、返済開始から数年間のキャッシュフローを軽くしたい人です。反対に、教育費や老後資金で余裕が少ない世帯、毎月返済額の変動が不安な人は、10年固定やフラット35も同時に試算してください。

公式情報の確認先：ドコモSMTBネット銀行、PayPay銀行、auじぶん銀行、楽天銀行、ソニー銀行、三井住友銀行