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預金連動型住宅ローン比較とメリット、デメリット

預金連動型住宅ローンの種類

一般的に、預金連動型住宅ローンと呼ばれるサービスには以下のような種類があります。

完全預金連動型

銀行に預けている預金の預金額分を住宅ローンの債務（残りの残債）から差し引き、残った分にだけ住宅ローンの金利がかかるというものです。特に返済をすることなくローンの負担金利を削減することができます。東京スター銀行が提供しています。

（追記）
東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」は2014年3月末で終了。

余裕資金返済型

余裕資金返済型とは、銀行口座に一定額の基準を決めておき締め日においてその金額を超過した分を自動的に繰上返済するというものです。例えば、50万円を基準額としておき、預金残高が60万円になったとき10万円だけ自動的に繰上返済してくれるというものです。新生銀行などの銀行が提供しています。

預金連動型住宅ローンと繰上返済の違い

預金連動型住宅ローンと普通の住宅ローンの繰上返済はどちらがお得かというと、預金連動型の方が有利となります。その理由としてですが、大きく「普通預金の金利とローン金利の差額」「手元資金の余裕」という2点が挙げられます。なお、この3点は預金連動型でない住宅ローンと比較したときのメリットでもあります。

普通預金の金利とローン金利の差額

現在の銀行預金金利はほとんど0%といってもよいものです（参考：ネットバンク普通預金金利比較）。対して住宅ローンの金利といえば2%の後半から3%台が主流です（2008年10月時点）。仮に住宅ローンの金利を3.0%だとしておきます。

預金連動型住宅ローンの場合、預金額の金額分住宅ローンの返済金利が免除されます。仮に住宅ローンの残債が2500万円で、預金額が200万円の場合、本来支払う必要がある金利は年間に75万円ですが、200万の預金（住宅ローンと相殺）があるおかげで金利負担は69万円と6万円も減少します。

これは、言い換えると金利3%という高金利で預金金利を受け取っているのと同じ意味になります。 預金連動型でない住宅ローンも余裕資金返済型住宅ローンも普通に預けている預金額については0.2%前後の金利しか付かないことを考えると非常に有利といえるでしょう。

手元資金の余裕

完全預金連動型の住宅ローンの場合、手元資金に余裕を持たせることができるというのもメリットとして挙げられます。例えば、通常の住宅ローンの場合、住宅ローンの負担や返済期間を短くするために繰上返済を行ったとすると、その分のお金は自分で自由に使うことはできません。余裕資金返済型の住宅ローンも同様に、設定額を超えた額で繰上返済をした分については返してらうことは当然できません。

しかし、完全預金連動型の住宅ローンの場合、あくまでも預金ですので預けている分は自由に引き出すことが可能です。つまり万が一現金が必要になった場合も自由にお金を引き出すことができるのです。

預金連動型住宅ローンが向いている人

このタイプの住宅ローンが向いている人は以下のような条件を満たす人です。

1. 短期での返済を考えている方（10年〜15年くらい）
2. 資金に余裕はあるが、万が一のためにその資金の自由度を残しておきたい方

短期での返済という点についてですが、住宅ローンの金利を比較するとどうしても預金連動型住宅ローンは高いです。そのため、将来の金利上昇が大きく負担増になるリスクがあるのです。しかしながら、20年とか30年といった長期での返済でなければある程度リスクは限定することができます。

また、第2のポイントは、資金に余裕がある方です。預金連動型住宅ローンのメリットは「預金額分」が住宅ローンの繰上返済にあたるということです。
例えば、お子様の大学進学などで将来必ず必要な資金はたとえ金額がまとまっていても住宅ローンの繰上返済には充てることができません。他にも事業性の預金を管理している個人事業主などにもおすすめといえるでしょう。

預金連動型住宅ローンの場合はそうした繰上返済にあてるわけにはいかないが、保有するキャッシュを有効活用することができるのです。

預金連動型住宅ローンのデメリット

デメリットは「意外と金利が高い」ということです。「変動金利比較」「10年固定金利比較」で見ても分かるように、スターワン住宅ローンの金利水準は他の銀行の住宅ローン金利よりもかなり高い水準にあるという点です。

2010年7月の比較なら、変動金利で住信SBIネット銀行が0.975%であるのに対して、東京スター銀行（スターワン住宅ローン）の場合は2.60%です。金利の差は2.5倍以上です。さらに、東京スター銀行の場合は団信別途（住信SBIは団信込み）なのでそれも考えると、さらに金利差は大きくなります。（団体信用生命保険とは）

預金連動型というメリットは当然あるわけですが、それがどこまで活用できるかというのは各個人の状況によるかと思います。金利差は2.5倍だとすると、ザット計算してローン総額の半分以上の金額を預金できないのであれば、「住信SBIネット銀行」を使うほうが、返済総額は小さくなります。

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