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住宅ローンとマイホーム取得・維持の諸費用・税金

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住宅ローンに必要となる費用は金利だけではありません。マイホーム取得時には、事務手数料、保証料、団信上乗せ、登記費用、印紙税、火災保険料、仲介手数料、物件検査費用などがかかります。さらに購入後も、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、戸建ての修繕費が続きます。2026年は金利と諸費用を合わせた総支払額で比較しましょう。

 

住宅購入・住宅ローンを組む時は色々な費用が発生する

マイホームやマンションを購入するときにかかる費用は何も「建物代金や土地代金」だけではありません。不動産を購入する時、あるはその購入のために住宅ローンを組む時には様々なコストがかかります。

こうした費用は、物件種別、売主、仲介の有無、ローン商品、火災保険、登記内容によって変わります。目安としては物件価格の5〜10％程度を別枠で見ておくと、資金計画に余裕を持ちやすくなります。3,000万円の物件なら150万円〜300万円程度のイメージです。

頭金を多く入れる場合でも、諸費用まで使い切らないことが大切です。住宅ローン控除、補助金、引渡し後の家具・家電、引っ越し、修繕費、固定資産税の支払いまで考えると、購入直後の手元資金は家計の安全弁になります。

また、購入時だけを考えてはいけません。住宅を購入した後にも色々な手数料、税金、コストが必要になります。そうしたこともしっかりと考えた上で住宅購入およびローンを考える必要があります。

よく、不動産広告のチラシに、「今の家賃と同じ！」などという文言が並びますが、実際にはそれに加えて税金や保険料などがかかるわけです。そうしたこともしっかりと事前に知っておき理解しておくことが大切です。

 

諸費用は「購入時」と「住み始めてから」に分ける

住宅購入の諸費用は、契約・融資実行時に一度だけかかる費用と、住み始めてから毎月・毎年続く費用に分けて管理すると見落としにくくなります。

タイミング	主な費用	確認ポイント
購入時	仲介手数料、印紙税、登記費用、司法書士報酬、住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料、適合証明費用など。	頭金とは別に用意します。諸費用込みローンを使う場合も、借入額と総利息が増える点を確認します。
入居直後	引っ越し、家具家電、カーテン、エアコン、外構、修繕、固定資産税精算金など。	購入後すぐ現金が必要になるため、生活防衛資金を残します。
毎月・毎年	固定資産税、都市計画税、火災保険、管理費、修繕積立金、戸建て修繕費、繰上返済手数料など。	家賃比較では見落とされやすい支出です。住宅ローン返済額に足して家計を確認します。

 

住宅ローンを組む時にかかる費用、税金

住宅ローンもそれを設定するに当たって必要となる費用がいくつかあります。また、住宅を取得するにあたっては、住宅価格だけでなくその他の様々な費用が必要となります。これらで拠出する費用も考えた上で前もって住宅ローンを組む借入額を考えましょう。ここでは、住宅ローンの設定に当たり必要となる諸費用を挙げていきます。

特に、ローン借入時にかかる費用としては「保証料」「事務手数料」が大きくなります。ネット銀行では保証料を不要とする一方で、借入額に対して2.2％程度の事務手数料がかかる商品も多く、メガバンク・地方銀行では保証料型、事務手数料型、金利上乗せ型など複数の選択肢があります。

また、「団体信用生命保険」は一般団信が金利に含まれる商品が多い一方、がん100％保障、三大疾病、八大疾病、ワイド団信などは金利上乗せや別条件になる場合があります。保障が厚いほど良いとは限らず、既存の生命保険・医療保険との重複も確認しましょう。

1. 保証料　（ローン利用時 or 返済上乗せ）
2. 事務手数料　（ローン利用時）
3. 団体信用生命保険（保険料）　（返済上乗せ）
4. つなぎ融資・分割融資の金利・諸費用　（ローン利用前）
5. 印紙税　（ローン締結時）

なお、住宅ローンの諸費用のうち「保証料」「事務手数料」「団信保険料」については金融機関ごとの差が出やすい部分です。住宅ローンの比較では金利に目を奪われがちですが、2026年は金利水準に加えて、この3つの費用、電子契約手数料、繰上返済条件まで含めた総支払額で判断します。

諸費用も含めたローン比較については「住宅ローンはトータルコストで比較」のページと、総支払額比較シミュレーションを確認してください。

 

2026年の諸費用チェックリスト

費用	確認ポイント
事務手数料・保証料	借入額に対する定率型か、定額型か、金利上乗せ型かを確認します。借換えでは事務手数料でメリットが消えることがあります。
団信・疾病保障	一般団信が金利に含まれるか、疾病保障やワイド団信に金利上乗せがあるかを確認します。
電子契約・印紙税	電子契約では印紙税が不要になる一方、電子契約手数料がかかる場合があります。紙契約と総額で比較します。
登記・司法書士費用	所有権移転、保存登記、抵当権設定登記の登録免許税と報酬を確認します。借入額や物件評価で変わります。
フラット35の物件検査	適合証明や物件検査の費用が必要になる場合があります。フラット35Sや中古住宅では早めに確認します。
火災保険・地震保険	補償範囲、保険期間、地震保険の有無、水災補償の必要性を確認します。保険料は地域・構造・補償で大きく変わります。

 

住宅ローン・マイホームの購入や維持にかかるコスト、税金

住宅ローンの設定やマイホームの取得および維持には様々な税金がからんできます。ここでは、住宅ローンの設定やマイホームの取得・維持において必要となる様々な税金についてそのしくみや税額などを解説していきます。

1. 仲介手数料　（不動産売買時）
2. 登録免許税　（不動産売買時）
3. 不動産取得税　（不動産売買時）
4. 固定資産税　（毎年）
5. 都市計画税　（毎年）

 

マイホーム・マンションの維持管理やローン返済にかかる費用

また、マイホームは買っておしまいではありません。建物である以上は劣化します。また、多くの住人が住むマンションでは共用部分の管理も必要です。そのためには様々な費用がかかります。家を買う時はこれらの費用も一緒に考えておかないと資金計画に思わぬ穴が開くこともあります。

1. 修繕積立金　（毎月）
2. マンション管理費　（毎月）
3. 火災保険料・地震保険料　（別途支払い）
4. 繰上返済手数料　（ローン返済中）

マンションでは管理費・修繕積立金が将来上がることがあります。戸建てでも外壁、屋根、給湯器、設備交換などの修繕費を自分で積み立てる必要があります。住宅ローンの毎月返済額だけで家賃と比較せず、住み始めてから続く費用も含めて判断してください。

諸費用を比較するときは、総支払額比較シミュレーションで、金利、事務手数料、保証料、団信上乗せ、その他費用を同じ条件で並べると判断しやすくなります。

 

諸費用・税金は「支払う時期」で資金を分ける

諸費用は合計額だけでなく、いつ現金が必要になるかで準備方法が変わります。住宅ローンに組み込める費用、決済日に現金で払う費用、入居後に納税通知が来る費用を分けておくと、購入直後の資金不足を防ぎやすくなります。

時期	主な支払い	資金計画のポイント
売買契約時	手付金、印紙税、仲介手数料の一部など	住宅ローン実行前に現金が必要です。手付金を出した後も、諸費用と生活防衛資金を残します。
融資実行・引渡し時	残代金、登記費用、司法書士報酬、事務手数料、保証料、火災保険料、固定資産税精算金など	諸費用ローンを使う場合でも、借入額と利息が増えます。複数銀行を比べるときは総支払額で見ます。
入居後	不動産取得税、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金、設備交換費など	納税通知や修繕費は引渡し後に来ます。毎月返済額とは別に、年額を12か月で割って家計に入れます。

 

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