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物件審査と担保評価 2026年版

これから家を買う方向け

住宅ローンを無料で一括比較

モゲチェックの住宅ローン診断では、借入予定額や希望条件に合わせて、変動金利・固定金利を含む候補をまとめて比較できます。金利だけでなく、団信、手数料、審査の進め方まで確認してから選びましょう。

借入向けの無料診断へ診断結果や金利条件は入力内容・審査により異なります。

住宅ローン審査では、申込者の返済能力だけでなく、購入する物件の担保評価、法令適合性、接道、再建築可否、築年数、維持管理状態、省エネ性能も確認されます。人の審査に問題がなくても、物件側の条件で希望額を借りられないことがあります。

フラット35の利用による物件に対する審査

住宅金融支援機構では、フラット35を利用する場合に技術基準への適合を確認します。適合証明書が必要になるため、物件が基準を満たしていない場合はフラット35を利用できません。

2026年4月1日現在のフラット35の条件では、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であることに加え、一戸建て等は床面積50m2以上、共同建ての住宅は30m2以上などの要件があります。店舗併用住宅、借地、保留地、中古住宅、リフォーム一体型では追加確認が必要になることがあります。

省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性などが一定基準を満たす場合は、フラット35Sやフラット35リノベなどの金利引下げメニューを確認できます。2026年は住宅ローン控除でも省エネ性能が重要になっているため、購入前に性能証明や適合証明の取得可否を確認しましょう。

フラット35の物件審査は手間に見えますが、第三者による基準確認を受けられるという面もあります。

金利や月々返済額だけを比べていると見落としやすいのが物件資料です。中古住宅や土地付き注文住宅では、資料の不足が審査遅延の原因になります。購入申込前に、次の点を不動産会社や建築会社へ確認しましょう。

確認項目	審査で見られること	早めに確認したい資料
接道・再建築可否	建築基準法上の道路に接しているか、将来再建築できるか。	重要事項説明書、道路種別、建築確認資料、役所調査資料。
築年数・維持管理	担保評価、耐震性、修繕履歴、雨漏り・シロアリなどのリスク。	建物状況調査、修繕履歴、検査済証、耐震基準適合証明。
権利関係	借地権、共有、私道負担、抵当権、越境、地役権など。	登記事項証明書、公図、測量図、借地契約書、私道通行掘削承諾。
省エネ・性能証明	住宅ローン控除、フラット35S、補助金、将来の資産性への影響。	省エネ性能証明書、設計住宅性能評価、長期優良住宅認定通知書。

同じ借入額でも、新築マンション、中古戸建て、土地購入＋注文住宅、リフォーム一体型では審査で必要になる資料が変わります。物件資料が遅れると、本審査や金銭消費貸借契約の予定が詰まりやすいため、候補物件を決める段階で確認しておきましょう。

物件タイプ	早めに確認したい資料・論点
新築マンション	売買契約書、重要事項説明書、パンフレット、管理規約案、長期修繕計画、完成時期、引渡し時期。提携ローンだけでなく、外部の金融機関を使えるかも確認します。
中古マンション	築年数、管理状況、修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕履歴、耐震基準、専有部分のリフォーム内容。管理費・修繕積立金も毎月の住居費に含めます。
中古戸建て	接道、再建築可否、検査済証、建物状況調査、雨漏り・シロアリ、耐震性、増改築履歴、境界確認。古い住宅では借入期間や担保評価が制限されることがあります。
土地購入＋注文住宅	土地契約、建築請負契約、建築確認、見積書、つなぎ融資の要否、分割実行の可否。土地と建物の資金支払い時期をそろえて確認します。
リフォーム一体型	中古購入費、工事見積、工事請負契約、リフォーム後の性能、補助金やフラット35リノベの可否。工事内容が担保評価や融資対象になるか確認します。