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住宅ローンの物件の担保価値、質に対する審査内容

民間金融機関の場合、物件に対する制限は設けられていないケースが多いですが、フラット35などの住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する住宅ローンサービスの場合、独自の住宅建築基準を満たしていることなどがその条件となります。
なお、国が定める最低基準である「建築基準法」に適合しない物件については、銀行、フラット35問わずに審査には通りません。また、既に建てている場合取り壊し命令などが下る場合もあります。

フラット35の利用による物件に対する審査

住宅金融支援機構では、フラット35やフラット20などの住宅ローンを利用する場合、独自の技術基準を定めており住宅物件を審査しています。フラット35では第三者の検査機関に所属する建築士が物件を診査して住宅技術基準に適合しているかの検査を行い、基準に適合していなければフラット35を利用することができません。

また、省エネ設計・耐震設計などが一定基準を満たしている物件については「優良住宅取得支援制度」に基づきフラット35Sとしてより有利な条件（住宅ローンの金利を低くする）で住宅ローンを組むことができます。

フラット35は住宅審査があるから民間の住宅ローンがいい。という方もいらっしゃいますが、逆に考えるとフラット35が利用できるということはより安全かつ快適な住宅であるということを第三者の専門家に見てもらえるということです。

民間住宅ローンにおける物件審査

民間の住宅ローンにおいては物件（建物）の質に対する審査は形式的なものです。もちろん、建築基準法に適合するかどうかは審査しますが、その程度です。

民間の銀行ローンが物件に対して審査をするのは「住宅の売りやすさ」と「担保的価値」です。要するに、万が一の場合（契約者がローンを返済できない時）に、その物件を売却することでローンの残債（未返済分）をカバーできるかどうか？です。

この担保価値については、「民間住宅ローンの実態に関する調査（2011年）」によると全国1256の金融機関のおよそ95%が重視すると回答していることからも、重要な審査項目だと言えるでしょう。

そのため、土地が借地権の物件であったり、連棟式の住宅、また第三者が通常好まない独自の設計がされた注文住宅などは金融機関側からは担保価値が低いとみなされる場合があり、こうした場合はその担保不足を補うために多くの頭金を要求される場合があります。

また、こうした物件の場合、後々住宅ローンの借り換えをしようと思った場合であっても、なかなか借り換えができないというようになるケースも想定されます。自分自身のオリジナリティを出したいという気持ちは分かりますが、特殊な注文住宅は住宅ローンの物件審査という面からはマイナスポイントといえます。

逆をいえば、「頭金」に余裕があれば担保的価値という部分については銀行側の審査は緩くなるということができますね。

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