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登録免許税 2026年版

登録免許税とは、不動産の所有権保存・所有権移転・住宅ローンの抵当権設定など、登記を行うときにかかる国税です。2026年時点では住宅用家屋の軽減税率が引き続き重要で、床面積、自己居住、取得後の登記期限、市区町村の証明書などの要件を満たすかで税額が変わります。

登録免許税は登記に際して必要となる税金

住宅取得に関して必要となる登記としては以下のものがあげられます。
・表示登記
・所有権保存登記
・所有権移転登記
・抵当権の設定登記

これらのうち、住宅を新築した場合は「所有権保存登記」、住宅を購入した場合は「所有権移転登記」「所有権保存登記」、中古住宅を購入した場合は「所有権移転登記」が必要となります。また、住宅ローンを利用する場合は、住宅の種類を問わず「抵当権設定登記」が必要となります。

登記費用は、登録免許税だけでなく司法書士報酬や証明書取得費用も含めて見積もります。住宅ローンを比較するときは、借入時の事務手数料や保証料と同じく、登記費用も初期費用として確認してください。

登録免許税の税額

登録免許税の税額は、原則として「課税標準 × 税率」で計算します。不動産の価額は固定資産課税台帳の価格などをもとにします。住宅用家屋の軽減税率は、登記時に必要な証明書を添付できるかが大切です。

※1 住宅用家屋の軽減税率は、国税庁の税額表では令和9年3月31日までの登記が対象とされています。認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の増改築等がされた住宅用家屋は、所有権保存登記や移転登記でさらに軽減される場合があります。

※2 抵当権設定登記の軽減税率は、住宅取得資金の借入など一定の要件を満たす場合に適用されます。根抵当権設定登記には軽減税率が適用されない点にも注意してください。

軽減税率を使うには、登記申請時に市区町村等の証明書が必要です。後から証明書を出しても適用されないため、売買契約後から決済・登記までの間に、司法書士や不動産会社へ必要書類を確認しておきましょう。

住宅ローン利用時の登録免許税を概算する

登録免許税は、登記の種類ごとに課税標準が異なります。住宅購入では建物の所有権保存・移転、土地の所有権移転、住宅ローンの抵当権設定を分けて見積もると分かりやすくなります。

実際の登記費用は、登録免許税に司法書士報酬、謄本取得費、郵送費などが加わります。金利や事務手数料が安く見える住宅ローンでも、借入額が大きくなれば抵当権設定登記の税額も増えるため、総支払額比較シミュレーションで初期費用として入れておきましょう。

参考：国税庁「登録免許税の税額表」

ケース別に増えやすい登記費用

登録免許税は税率だけでなく、どの登記が必要になるかで総額が変わります。競合の諸費用比較では「登記費用」と一括表示されることもありますが、住宅ローンを組む前に次のケースを分けて見積もりましょう。

登録免許税を見積もるときのチェック表

登録免許税のよくある質問

登録免許税はどの登記でかかりますか？

住宅取得では、所有権保存登記、所有権移転登記、住宅ローン利用時の抵当権設定登記などで登録免許税がかかります。表示登記、司法書士報酬、証明書取得費用とは分けて見積もります。

住宅用家屋の軽減税率は後から適用できますか？

原則として登記申請時に必要な証明書を添付して適用を受けます。登記後に証明書を提出しても軽減税率を受けられない場合があるため、決済前に司法書士や不動産会社へ確認しておきましょう。

登録免許税で毎月確認すべきことはありますか？

毎月の金利のように税率が変わるものではありませんが、軽減税率の期限、対象住宅、床面積、登記期限、証明書の扱いは年度改正で変わることがあります。制度改正時や年度替わりには国税庁と自治体の案内を確認してください。

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