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住宅ローンはトータルコストで比較しよう

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

住宅ローンを比較するとき、最初に目に入るのは金利です。しかし2026年の住宅ローン選びでは、金利だけで「安い」と判断するのは危険です。事務手数料、保証料、団信・疾病保障、繰上返済、借換費用、火災保険、登記費用まで含めたトータルコストで比較しましょう。

特に、定率型の事務手数料や疾病保障の上乗せ金利は、借入額が大きいほど負担が増えます。反対に、定額型の手数料は金利が高めに設定されることもあります。表面金利だけではなく、完済までの総支払額を同じ条件で並べることが大切です。

トータルコストで見る主な項目

項目	確認する内容
事務手数料	定額型か定率型か。借入額に対する料率、最低手数料、ペアローン・ミックスローン時の本数ごとの費用を確認します。
保証料	保証料無料、前払い、金利上乗せの違いを確認します。繰上返済時の保証料返戻の有無も見ます。
団信・疾病保障	一般団信、がん団信、三大疾病、全疾病保障などの保障範囲と上乗せ金利を確認します。
金利タイプ	変動金利、固定期間選択型、全期間固定で金利上昇リスクが異なります。将来金利が上がった場合も試算します。
繰上返済・借換費用	一部繰上返済、全額繰上返済、借換時の抵当権設定・抹消、印紙、司法書士費用を確認します。

 

実際にこれらの「コスト」を加味して住宅ローンを比較しよう

以下は、考え方を示すための簡略例です。実際の金利・手数料・団信条件は金融機関と借入月によって変わります。

	表面金利	初期費用	保障	確認ポイント
A銀行 低めの表面金利	低い	定率型で高め	疾病保障あり	初期費用を含めると総コストが上がる場合があります。
B銀行 金利はやや高め	中程度	定額型	一般団信のみ	借入額が大きい場合、定額手数料が有利になることがあります。
C銀行 金利上乗せ型	低く見える	保証料を金利上乗せ	保障内容は選択制	毎月返済に費用が含まれるため、長期では総額が増えることがあります。

このように、住宅ローン比較では表面金利だけでなく、初期費用、保証料、団信・疾病保障、将来の金利上昇リスクを同じ条件で比べる必要があります。

 

総支払額を比較する手順

候補の住宅ローンを比較するときは、次の順番で数字をそろえると判断しやすくなります。

1. 借入額、返済期間、ボーナス返済の有無、元利均等・元金均等をそろえる
2. 金利タイプごとに毎月返済額と総利息を出す
3. 事務手数料、保証料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、火災保険料を足す
4. 団信や疾病保障の上乗せ金利がある場合は、上乗せ後の返済額で再計算する
5. 変動金利は、金利が1％・2％上がった場合の返済額も返済額シミュレーションで確認する
6. 住宅ローン控除を受ける場合は、控除見込み額を別枠で確認する

住宅ローン控除は税額控除であり、必ず借入額の一定割合が戻るわけではありません。所得税・住民税、住宅性能、入居時期、借入期間、床面積などの条件で変わります。控除を理由に借入額を増やすのではなく、控除がなくても返せる計画にしておくことが大切です。

 

同じ金利でも総費用が逆転しやすいケース

表面金利が同じ、または少し低い住宅ローンでも、諸費用や保障条件によって総費用が逆転することがあります。候補を2社から3社に絞る段階では、次の項目を同じ条件で並べましょう。

逆転しやすい項目	比較のポイント
事務手数料と保証料	定率型の事務手数料、保証料型、保証料なしの商品では初期費用と総費用の出方が違います。借入額が大きいほど差が広がりやすくなります。
団信・疾病保障	無料付帯に見える保障でも、支払条件、対象疾病、就業不能の定義が異なります。上乗せ金利がある場合は上乗せ後の返済額で比較します。
繰上返済の使いやすさ	一部繰上返済の最低金額、手数料、手続き方法が違うと、こまめに元金を減らせるかが変わります。繰上返済前提なら繰上返済手数料も見ます。
借り換え費用	借り換えでは事務手数料、登記費用、印紙税、現在ローンの完済手数料などがかかります。金利差だけでなく費用回収年数を確認します。
長期返済の上乗せ	35年超の返済期間を選べる商品でも、金利上乗せや完済時年齢の制限があります。毎月返済額の低さと総利息を分けて確認しましょう。

 

見落としやすい費用とリスク

見落としやすい項目	確認する理由
35年超の長期返済	毎月返済額は下がりやすい一方、総利息が増えます。金融機関によっては35年超で金利上乗せがあるため、短期化できる余力も確認します。
ペアローン・収入合算	借入可能額は増えますが、出産、育休、転職、介護、片方の収入減少時の返済余力が重要です。ペアローンは契約が2本になり、手数料や団信も分かれます。
疾病保障の支払条件	がん診断で残高がなくなる保障、就業不能が一定期間続いた場合の保障など、支払条件は商品ごとに違います。上乗せ金利だけで判断しないようにします。
借り換え時の団信	借り換えでは団信も再審査です。健康状態によって加入できない、ワイド団信になる、現在より保障が弱くなる可能性があります。
電子契約と紙契約	電子契約では紙の課税文書を作成しないため、一般に印紙税はかかりません。ただし電子契約手数料や金融機関ごとの契約方法を確認します。

 

2026年は「安さ」と「耐性」を分けて比べる

シミュレーションは、借入額、返済期間、金利タイプ、自己資金、団信プランによって結果が変わります。2026年は金利のある時代です。低い金利だけに引っ張られず、家計が返し続けられる総支払額で判断しましょう。

最終候補が2社から3社に絞れたら、現在の金利での総支払額、金利上昇時の返済額、団信の保障、初期費用、審査スピードを一覧表にして比較します。総支払額が少し高くても、固定金利や手厚い団信によって家計リスクを抑えられるなら、その選択が合理的になる場合もあります。

 

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。