変動金利の5年ルール・125％ルールとは？2026年の注意点

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変動金利型住宅ローンには、返済額の急な増加を抑えるために「5年ルール」「125％ルール」が設けられている商品があります。ただし、これは金利上昇リスクをなくす仕組みではありません。

2026年は金利のある時代に戻っているため、変動金利を選ぶ人はルールの有無だけでなく、元金の減り方、未払利息、ルール対象外の商品、固定金利へ切り替える場合の条件まで確認する必要があります。

5年ルールとは

5年ルールとは、変動金利の適用金利が半年ごとに見直されても、元利均等返済の毎月返済額は原則5年間変えないという仕組みです。金利が上がった場合でも、返済額そのものはすぐに増えにくくなります。

ただし、返済額の中身は変わります。金利が上がると、同じ返済額のうち利息に回る割合が増え、元金に回る割合が減ります。そのため、返済額が変わらなくても住宅ローン残高の減りが遅くなる点に注意が必要です。

125％ルールとは

125％ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、新しい毎月返済額が従来返済額の125％を超えないようにする仕組みです。たとえば毎月返済額が10万円の場合、見直し後の返済額は原則12万5,000円までに抑えられます。

このルールは家計への急な負担増を抑えるものですが、超えた分の利息や元金が消えるわけではありません。金利上昇が大きい場合は、未払利息が発生したり、完済時に残高が残ったりするリスクがあります。

金利が上がると返済の中身はどう変わるか

5年ルールで毎月返済額が据え置かれても、利息計算に使われる金利は見直されます。つまり、家計から出ていく金額が同じでも、返済額の内訳は変わります。

金利上昇時に起きること	注意点
利息部分が増える	毎月返済額が変わらなくても、同じ返済額の中で利息に回る割合が増えます。
元金の減りが遅くなる	元金返済に回る金額が減るため、残高が想定より減りにくくなります。
返済額見直し時に負担が増える	5年後の見直しで返済額が上がる可能性があります。125％ルールがあっても増額自体を防ぐものではありません。
未払利息が発生することがある	金利上昇幅が大きい場合、毎月返済額で利息を払いきれず、未払利息が発生する可能性があります。

2026年に特に確認したい注意点

確認点	内容
対象商品	すべての変動金利に5年ルール・125％ルールがあるわけではありません。商品説明書で確認します。
返済方式	元利均等返済を前提に説明されることが多く、元金均等返済や一部商品では扱いが異なる場合があります。
未払利息	金利上昇で利息が返済額を上回ると、未払利息が発生する可能性があります。
元金の減り	返済額が据え置かれても、利息割合が増えると元金返済が進みにくくなります。
家計余力	5年後に返済額が増えても耐えられるよう、借入額を抑えめにすることが重要です。
固定金利への切替	変動から固定へ変更できるか、変更時の金利、手数料、固定期間終了後の優遇幅を確認します。

5年ルールがある変動金利でも試算すべきこと

変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけではなく、金利が1％上がった場合、2％上がった場合、125％上限に達した場合の返済額を確認します。ルールがある商品でも、長期的な総返済額と残高の減り方は金利上昇の影響を受けます。

教育費や老後資金の時期と返済額見直し時期が重なる家庭は、変動金利だけに偏らず、固定金利、固定期間選択型、ミックス型も比較しましょう。

金利見直し通知が来たときの対応

変動金利で借りた後は、金融機関からの金利見直しや返済予定表を確認することが大切です。返済額が変わっていない場合でも、元金の減り方が変わっていることがあります。

通知で見る項目	対応
適用金利	基準金利と優遇幅を確認し、他行の変動金利や固定金利との差も見ます。
毎月返済額	据え置きでも安心せず、利息と元金の内訳を確認します。
残高推移	当初予定より元金が減っていない場合は、繰上返済や固定化を検討します。
固定金利への変更条件	固定化する場合の金利、手数料、変更可能時期を確認します。
家計の余力	返済額見直し時に125％まで上がっても払えるか、生活費と教育費を再計算します。

契約前に金融機関へ確認すること

5年ルール・125％ルールが対象になる返済方式か
金利見直しの頻度と返済額見直しのタイミング
未払利息が発生した場合の扱い
固定金利へ切り替える場合の条件と手数料
繰上返済で元金を減らす場合の手数料と最低金額
返済予定表や残高推移をオンラインで確認できるか

5年ルール・125％ルールがない商品を選ぶ場合

ネット銀行や一部の商品では、変動金利でも5年ルール・125％ルールがない、または扱いが一般的な説明と異なる場合があります。ルールがない商品は、金利変更が返済額に反映されやすい一方、利息を先送りしにくく、元金残高の動きが見えやすい面もあります。

確認すること	理由
返済額の見直し時期	半年ごと、年1回、5年ごとなどで家計への現れ方が変わります。
増額の上限	125％上限がない場合、返済額がどの程度動く可能性があるかを試算します。
未払利息の扱い	返済額据え置き型では未払利息や元金残高の減り方を確認します。
固定金利への変更可否	金利上昇時に同じ金融機関内で固定化できるか、手数料も確認します。

ルールの有無は、どちらが常に有利というものではありません。大切なのは、返済額がいつ、どのように変わるかを契約前に理解し、金利が上がった場合の返済額を家計に入れておくことです。

よくある質問

5年ルールがあれば返済額は上がりませんか？

多くの変動金利型住宅ローンでは、返済額の見直しが5年ごとになるため、金利が上がっても毎月返済額がすぐに変わらない場合があります。ただし返済額の内訳は変わり、利息部分が増えると元金の減りが遅くなります。

125％ルールは損失を防ぐ制度ですか？

125％ルールは返済額の急増を抑える仕組みであり、利息負担を免除する制度ではありません。金利上昇が大きい場合は未払利息や元金の減りに注意が必要です。

すべての変動金利に5年ルール・125％ルールがありますか？

すべての商品にあるわけではありません。金融機関、返済方式、商品タイプによって扱いが異なるため、契約前に商品説明書と返済額見直しルールを確認してください。