後期重点返済型・ゆとりローン型の注意点

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後期重点返済型は、借入当初の返済額を抑え、将来の収入増加や支出減少を見込んで後から返済を増やす考え方です。2026年の住宅ローンでは、将来収入を楽観視して借入額を増やすのではなく、長めに借りて余裕が出たときに繰上返済するなど、家計に逃げ道を残す設計が重要です。

後期重点返済型が向いている人

住宅ローン設定当初は返済額を抑え、将来的に多く返済したいという考え方です。ただし、後から返済額を増やす前提は不確実性が高いため、向いている人は限られます。

ただし、将来の収入増加や支出減少は確実ではありません。借入当初の返済額が小さいからといって、借入可能額いっぱいまで借りるのは危険です。

なお、借入当初の返済を抑える住宅ローンは「返済比率」が見掛け上小さくなるため、住宅ローンとして組める金額が大きくなるというメリットがあります。

一方で、それを真に受けて自分の収入に見合わない大きすぎるローンを組むと、将来返済に困る可能性があります。この点については「住宅ローン借りられる金額と安心して返せる金額」も参考にしてください。

リスク	確認ポイント
将来収入の不確実性	昇給、共働き復帰、退職金、ボーナスを前提に借入額を増やすと、収入が想定通りにならない時に返済が苦しくなります。
元金が減りにくい	当初返済額を抑えすぎると残高が減りにくく、売却や借り換え時に残債が重くなる可能性があります。
金利上昇との重なり	後半に返済を増やす予定の時期と金利上昇が重なると、返済額が想定以上に増える場合があります。
定年時残債	完済時年齢が高くなる場合は、定年時の残債、年金収入、退職金を使わない返済方法を確認します。

後期に重点的に住宅ローンを返済する方法としては以下のような方法が考えられます。

一定期間後に返済額が増える設計は、将来収入が上がらなかったり、支出が減らなかったりした場合に家計を圧迫します。旧住宅金融公庫の「ゆとりローン」問題は、将来の収入増加を前提にした返済設計の危うさを示す過去の事例です。

2026年に現実的な方法としては、まず返済期間を長めに設定して毎月返済額を抑え、家計に余裕が出たタイミングで繰上返済の期間短縮型を使う方法があります。

そして、実際に収入が増えたり、支出が減ったりして家計に余裕が出た時点で繰上返済の期間短縮型を実施します。こうすることで、ローンの返済期間が短くなり、結果として後半の返済負担を軽くできます。

この場合は、繰上返済手数料、最低返済額、ネット手続きのしやすさ、全額繰上返済の費用を確認しましょう。予定通り繰上返済できなかった場合でも、毎月返済を続けられる借入額に抑えることが大切です。

現実的には、後期に返済額を強制的に増やす商品を選ぶよりも、長期で借りて短期で返す考え方を使い、余裕が出たときだけ繰上返済する方が家計の自由度を残せます。検討前に返済額シミュレーションで金利上昇時の返済額も確認してください。

たとえば、将来の所得増加を見込んでいたにもかかわらず思い通りに増えなかった場合、後半の負担が急に重くなり、返済が困難になるリスクがあります。

また、当初の返済を抑えるということは、ローンを組んだ当初は元本が減りにくいということです。そのため、元本と利息を合わせた総返済額は大きくなりやすくなります。

過去には住宅金融公庫が販売していた「ゆとりローン」によって問題も起こりました。現在の新規住宅ローン比較では、ゆとりローンを現行商品として検討するものではなく、失敗例として参考にします。

当時は「終身雇用」や「年功序列賃金」が当たり前とされていた時代で、それを踏まえて借入当初は返済額が低く、後半の収入が増えた時に返済額を大きくするといったローンでした。

その一方で、企業のリストラや倒産、終身雇用や年功序列の崩壊などに伴って、ローンの返済が困難となり家を手放さなくてはならない人が増大しました。
参考：住宅ローンが返済できないときの対応策

いまの時代で終身雇用や年功序列を考えている方は少ないかもしれませんが、当初借りていた人からすればそんな時代が来るなんて思いもしなかったのです。

住宅ローンのような長期の借入は、何が起こるか分からない前提で組むべきです。収入増加を前提にするより、収入が横ばいでも返せる借入額に抑え、余裕が出たら繰上返済で期間を短縮する方が安全です。

後期重点返済型を検討する場合は、「後で返せるはず」という期待ではなく、数字で確認できる根拠が必要です。特に変動金利や長期返済を組み合わせる場合は、収入増、支出減、金利上昇、売却時の残債を別々に確認しましょう。

確認項目	見るポイント
収入増の根拠	昇給、資格取得、共働き再開、退職金などを具体的に確認します。賞与や残業代だけを根拠に返済額を増やす計画は危険です。
支出が下がる時期	教育費、車、介護、修繕費がいつ減るかを確認します。支出が減る前に返済額が増える設計は避けます。
金利上昇時の返済額	返済額シミュレーションで、現在金利だけでなく上昇後の返済額を試算します。余裕が小さい場合は返済額を固定化する選択肢も検討します。
残債と売却可能性	元金が減りにくい返済設計では、売却時にローン残高が売却価格を上回る可能性があります。
繰上返済で調整できるか	返済額を強制的に増やすより、長期で借りて短期で返す方法の方が家計変化に対応しやすい場合があります。