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任意売却を検討する

収入がなくなってしまったり、著しく不安定。個人再生手続きなどの法的整理も利用できないという場合で、自宅が競売に掛けられるのを待っている状態というのであれば、任意売却の検討も価値があります。一般論としてですが、競売に掛けられた場合よりも任意売却の方がより高値で売却できる可能性が高く、その後の残債（残った債務）の整理などの面でも有利になります。

 

任意売却による売却について

住宅ローンの計画が破綻気味であり、将来の返済が不可能であることがあきらか、住宅ローン計画の見直し（期間延長）や法的整理（個人再生手続きなど）も利用できない、またはしたくないという場合では、任意売却についても視野に入れるべきです。

任意売却によるメリットには以下の点が挙げられます。

  1. 売却金額が市場価格になり、競売による価格よりも高くなる可能性が高い
  2. 自分の財政状態を他人に知られない（通常の売却と同じ扱い）
  3. 売却価格が高くなる事で、残りの債務の減額につながる

以上のようなメリットがある任意売却ですが、ローンが残っている状態では必ずその不動産を担保としていう金融機関の了解が必要となります。

そのため、任意売却を検討する場合はできるだけ早く金融機関と相談して、了承を得るように交渉していく必要があります。

下記は任意売却を選択した場合と金融機関による競売の大きな違いです。具体的な違いを見ていただくとかなり違いがあることがわかっていただけるかと思います。

  任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い 市場価格の40〜80%
プライバシー 事情は外部に漏れない 周囲の方などに競売に出されたことがばれる
残債交渉 可能 不可
退去日 事前に交渉できる。売却価格から引越代も捻出できる場合もある。 退去しない場合は裁判所からの強制執行が行われる場合がある
売却期間 買い手が現れるまでに時間がかかる場合がある 競売なので実行されれば売れる

なんといっても、最大のポイントは売却額です。

競売の場合、市場価格よりもかなり低い金額でしか売れません。当然ですがその資金はすべて金融機関に支払われます。

さらに、市場価格よりも低い値段で売られるとほとんどの場合で、それだけでは残債を賄うことはできないのが通常です。足りない分は今後も返済する必要があります。

 

一方の任意売却なら市場価格に近い金額で売却できるのでそれだけ銀行に多額の資金を返済することができるというメリットがあるのです。

 

住宅ローンの返済が厳しい時の対応のまとめ

以下は住宅ローンの返済が厳しい時に取ることができる対応のまとめ（一覧）です。

方法 概要
住宅ローンの返済期間延長（リスケ）

住宅ローンの返済期間を延ばしてもらい、それに合わせて月々の返済額を少なくしてもらうという方法です。
住宅ローン返済額の削減（リスケ）

住宅ローンの返済が一時的に厳しい時などに取られるリスケの一種。一定期間返済額を削減してもらうというもの。
個人再生手続き

財産の整理方法のひとつ。自己破産と異なり、自宅を残したうえで借金の整理を行うことができる方法の一つです。
任意売却

ローンが払えなくなり、銀行（保証会社）から競売に掛けられる前に、自宅を売却するという方法です。競売よりも高く売れる可能性がありますが、ローン残高を下回る売却には銀行は及び腰となります。

 

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