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住宅ローンの繰上返済と借り換え

REFINANCE GUIDE

借り換え・繰上返済

残高、金利差、諸費用から見直し効果を判断する

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2026年の住宅ローンでは、繰上返済と借り換えを「金利を下げるため」だけで判断すると失敗しやすくなっています。金利上昇、生活防衛資金、教育費・修繕費、団信、事務手数料、住宅ローン控除を含めて、総支払額と家計の安定性の両方から検討しましょう。

目的別に最初に読むページ

繰上返済と借り換えは、目的によって最初に見るページが変わります。迷ったら、現在のローン条件を整理し、次の表から読み始めてください。

目的	最初に読むページ	確認すること
総利息を減らしたい	期間短縮型の繰上返済	毎月返済額を維持できるか、控除や手元資金に影響しないかを確認します。
月々の負担を下げたい	返済額軽減型の繰上返済	総利息削減よりも家計安定を重視するかを確認します。
今のローンを見直したい	住宅ローン借り換えの判断基準	金利差、諸費用、団信、審査、費用回収年数を確認します。
金利上昇が不安	金利上昇リスクに備える借り換え	固定化、返済額軽減型、金利交渉を同じ条件で比較します。
現金を残すか返すか迷う	繰上返済と資産運用	確実な利息削減、運用リスク、生活防衛資金を分けて考えます。

 

繰上返済前に残す現金の考え方

金利がある時代では、繰上返済による利息軽減効果は大きくなりやすい一方、現金を減らしすぎると家計の安全性が下がります。繰上返済をする前に、先に残すお金を決めておくと判断しやすくなります。

残しておきたい資金	理由	確認するページ
生活防衛資金	病気、失業、転職、育休、介護などで収入が減ったとき、延滞を避けるために必要です。	収入ダウンに備える
住宅の維持費	固定資産税、火災保険、地震保険、管理費、修繕積立金、修繕費は毎年・数年単位で発生します。	固定資産税、火災保険料
教育費・車・医療費	住宅ローン以外の大きな支出が近い場合、繰上返済で現金を固定化しすぎないようにします。	ライフステージ別の住宅ローン
借り換え費用	借り換えを検討するなら、事務手数料、登記費用、印紙税などの初期費用を払えるか確認します。	借り換えのコスト

繰上返済は「余ったらすぐ返す」ではなく、残すお金を決めたうえで、期間短縮型・返済額軽減型・借り換えのどれが目的に合うかを選ぶと失敗しにくくなります。

 

繰上返済とは

繰上返済とは、将来返す予定だった元金の一部または全部を前倒しで返済することです。今後の毎月返済額を下げる「返済額軽減型」と、返済期間を短くする「期間短縮型」があります。
利息軽減効果だけを見れば期間短縮型が有利になりやすい一方、金利上昇時の家計防衛を重視するなら返済額軽減型が向く場合もあります。手元資金を減らしすぎると、修繕費、教育費、病気・失業時の支出に対応しにくくなるため、余剰資金の範囲で行うことが大切です。

繰上返済には2つの種類がある

繰上返済はその方法により「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類に分類することができます。ここでは、住宅ローンの繰上返済における期間短縮型と返済額軽減型についてそれぞれの違いや、それらの経済的な意味についてわかりやすく解説していきます。
・期間短縮型
・返済額軽減型

 

繰上返済活用のポイント

繰上返済活用のポイントでは、繰上返済を行う前に確認したい手数料、金利タイプ、住宅ローン控除、生活防衛資金、資産運用との比較を整理しています。
・繰上返済と手数料
・繰上返済と運用
・繰上返済と考えておきたいマネープラン
・金利見直しと繰上返済
・繰上返済と借り換え

 

ユニークな繰上返済制度

一部の金融機関には、自動繰上返済や預金連動型に近い仕組みがあります。ただし、過去に提供されていたサービスが終了済み・終了予定になっている例もあります。2026年の比較では、現在申し込めるサービスか、手元資金を残せる設計かを確認します。
・自動繰上返済
・預金連動型住宅ローン

 

住宅ローンと借り換え

住宅ローンの借り換えとは、今借りているローンを完済し、別のローンに乗り換えることを指します。ここでは、借り換えとは、一体どのようなものなのか、また住宅ローンの借り換えを検討する際、どのようにして検討すべきなのかということをわかりやすく解説していきます。
>>住宅ローンと借り換え

住宅ローンを借り換えする3つのメリット

借り換えを行う場合は、目的を明確にします。主な目的は、総返済額を減らす、変動金利から固定金利へ移して金利上昇リスクを抑える、毎月返済額を下げて家計を安定させる、団信や疾病保障を見直すことです。ここでは、それらの目的別に借り換えを行う方法を解説していきます。
>>住宅ローンを借り換えする3つのメリット
・総返済額を減らす
・金利上昇を回避する
・毎月の返済額を減らす

 

住宅ローンの借り換えとコスト

住宅ローンの借り換えには、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税、全額繰上返済手数料などのコストがかかります。表面金利が下がっても、費用回収に時間がかかる場合や、団信条件が弱くなる場合は有利とは限りません。借り換え前後の総支払額と保障内容を同じ条件で比較しましょう。
>>住宅ローンの借り換えとコスト

 

住宅ローンを借り換えまでのステップ

具体的に住宅ローンの借り換えを検討するときに、具体的にどのような流れで進めていけばいいのか具体的な手順を含めてを解説していきます。
・借り換えシミュレーションをやってみる
・候補の銀行を比較する
・仮審査の申込をする
・現在の銀行に一括繰上返済の申込

繰上返済・借り換えのFAQ

繰上返済と借り換えは何から確認する？

現在の残高、残期間、適用金利、金利タイプ、団信、住宅ローン控除、生活防衛資金を確認します。そのうえで繰上返済、借り換え、金利交渉を比較します。

毎月返済額を下げたい場合は？

返済額軽減型の繰上返済、借り換え、現在の金融機関への条件相談を比較します。期間短縮型は総利息削減に向きますが、毎月返済額は基本的に下がりません。

借り換え向けの診断と新規借入向けの診断は違う？

違います。返済中のローンを見直す人は借り換え向け、新しく家を買う人は借入向けの比較導線を使います。必要な入力情報や比較する金利・費用が異なります。

 

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01借り換えの判断基準見直し効果が出る条件02借り換えを試算残高と金利差から確認03借り換え費用諸費用を含む総コスト