預金連動型住宅ローンと繰上返済 2026年版

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預金連動型住宅ローンとは、預金残高に応じて住宅ローン利息の負担を軽減する仕組みです。手元資金を残しながら繰上返済に近い効果を得られる点が特徴で、2026年7月時点では東京スター銀行が「預金連動型スターワン住宅ローン」を公式ラインナップに掲載しています。検討時は現在の商品説明書で対象預金、金利、団信、手数料を確認します。

預金連動型繰上返済のしくみ

預金連動型住宅ローンでは、預金に連動した住宅ローンの繰上返済と同じ経済的効果を受けることができます。

当初の住宅ローン

返済が進んだ預金連動型住宅ローン

預金連動型の繰上返済のしくみは左図のようなものです。

たとえば住宅ローン残高に対して一定の預金残高がある場合、その預金分を利息計算の対象から外す、または同等の効果を持たせる仕組みです。実際の計算方法、対象預金、上限、税金、手数料は商品ごとに異なります。

さらに、ローンの返済が進めば（貯金している預金額が増大していけば）預金額とローン残債との差が少なくなり、よりローンの負担額は少なくなっていきます。

このように、預金連動型繰上返済は、繰上返済手数料がかかることもなく、また、資金を拘束されることもなく、住宅ローンの返済をすすめていける返済方式です。

当然、預金連動型繰上返済の場合は、預金については利用者が自由に使えるお金ですので、自由に引き出すことができます。このため、過度な繰上返済による生活資金の枯渇といった問題もなく、住宅ローンの返済に精を出すことができます。

通常ローンと預金連動型を比べる順番

預金連動型は「預金を残しながら利息負担を抑えられる」点が魅力ですが、必ず通常の低金利ローンと同じ条件で比べます。預金連動の効果だけを見ると有利に見えても、金利、手数料、団信、預金を使う予定によって結果が変わります。

比較順	確認すること	判断のポイント
1. 通常ローンの総支払額	変動金利、固定金利、団信上乗せ、事務手数料を含めて試算します。	低金利ローンとの差を先に把握します。
2. 預金を置ける期間	教育費、事業資金、修繕費、老後資金として使う予定がないか確認します。	預金を早く取り崩すと、連動効果は小さくなります。
3. 団信・保障	通常ローンと預金連動型で団信や疾病保障の条件が違わないか確認します。	金利差だけでなく、保障の弱まりも比較します。
4. 借り換え余地	将来の金利上昇時、預金を残して固定化・借り換えできるか確認します。	資金の自由度が本当に残るかを見ます。