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住宅ローンの繰上返済には2つの種類がある

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繰上返済はその方法により「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類に分類することができます。ここでは、住宅ローンの繰上返済における期間短縮型と返済額軽減型についてそれぞれの違いや、それらの経済的な意味についてわかりやすく解説していきます。

 

期間短縮型と返済額軽減型

住宅ローンで繰上返済を行う場合は、大きく「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらかを選択する必要があります。簡単にそれぞれの違いを解説すると、期間短縮型は、繰上返済額の全額を翌月以後の返済額に充ててしまう方法です。こうすることで、住宅ローンの返済期間自体を短くするというものです。
対して、返済額軽減型の場合、繰上返済額を元本部分の返済に充てることになります。そうすることで、住宅ローンの返済期間は変わりませんが、翌月以後の返済額が元本が減少した分、その元本部分の返済額とその利息分だけ軽減されることになります。

なお、細かい仕組み自体は以下で解説しますが、期間短縮型は以後の返済額に変化はありませんが、総支払額を大幅に軽減することができます。対して、返済額軽減型は、以後の返済額を減らすことができますが、総支払額を大幅に軽減する効果は少ないです。

 

期間短縮型のメリットとデメリット

住宅ローンの繰上返済における期間短縮型のメリットは住宅ローンの残存期間が長いほど、また金利が高いほど、総返済額の低減効果が期待できるという点が挙げられます。対して、デメリットとして、繰上返済を行った場合でも以後の返済額自体は変わらないので、極端に繰上返済を行うと手持ち資金が減って以後の生活に支障が出てしまう恐れがあるという点や借り換えの際に不都合が起きる可能性があるということが挙げられます。
＞＞期間短縮型のメリットとデメリット

 

返済額軽減型のメリットとデメリット

住宅ローンの繰上返済における返済額軽減型のメリットは、一度支払いを行うことで、以後の住宅ローンの支払額がその金額に応じて軽減されることになるため、繰上返済後の生活設計がより楽になるということが挙げられます。対して、利息等の総支払い総額の軽減効果は期間短縮型の方が高くなるので、利息負担総額の軽減には大きくは寄与しないというデメリットもあります。
＞＞返済額軽減型のメリットとデメリット

2026年の繰上返済は目的で選ぶ

以前は「繰上返済は期間短縮型が有利」と説明されることが多くありました。利息軽減効果だけを見れば今でも期間短縮型が強い場面は多いですが、2026年は金利上昇、物価上昇、教育費、修繕費、住宅ローン控除を同時に見る必要があります。

目的	向く方法	確認すること
総利息を減らしたい	期間短縮型	返済額を維持できるか、手元資金を減らしすぎないかを確認します。
毎月返済額を下げたい	返済額軽減型	総利息削減効果は小さくなりやすいため、家計安定を目的に選びます。
金利上昇に備えたい	返済額軽減型または一部を温存	金利1%・2%上昇時の返済額、生活防衛資金、借り換え候補を見ます。
定年前に完済したい	期間短縮型	教育費、老後資金、退職金の使い道とあわせて計画します。

繰上返済方法のFAQ

期間短縮型と返済額軽減型はどちらを選ぶべき？

総利息を減らしたいなら期間短縮型、毎月返済額を下げて家計を安定させたいなら返済額軽減型が候補になります。2026年は金利上昇時の返済額と手元資金も含めて判断します。

金利上昇時代はどちらの繰上返済が向く？

返済額上昇が不安なら返済額軽減型、返済額に余裕があり早く完済したいなら期間短縮型が向きます。変動金利の人は上昇時シミュレーションを確認します。

繰上返済前に確認することは？

生活防衛資金、住宅ローン控除、繰上返済手数料、保証料返戻、借り換え予定、教育費・修繕費を確認します。余裕資金の範囲で行うことが大切です。

 

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