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金利上昇で住宅ローン返済額はいくら増える？2026年版

RISK MANAGEMENT

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診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンでは、金利が上がると毎月返済額や総利息が増えます。2026年は過去の低金利期と違い、金利上昇を前提に「いくらまでなら家計が耐えられるか」を借入前から確認することが重要です。

返済額の試算では、現在の低い金利だけを見るのではなく、1％上がった場合、2％上がった場合、固定金利へ切り替えた場合を並べます。毎月返済額だけでなく、年間でいくら増えるか、教育費や修繕費と重なるか、生活防衛資金を残せるかまで確認しましょう。

 

金利別の毎月返済額シミュレーション

下の表は、借入額3000万円、35年返済、元利均等返済、ボーナス払いなしで試算したものです。実際の適用金利や返済額は金融機関・借入条件によって異なりますが、金利上昇時の家計負担を見る目安になります。

金利	毎月返済額	年間返済額	総利息の目安
年0.7％	約8.1万円	約96.7万円	約383万円
年1.5％	約9.2万円	約110.2万円	約858万円
年2.5％	約10.7万円	約128.7万円	約1504万円
年3.5％	約12.4万円	約148.8万円	約2207万円
年5.0％	約15.1万円	約181.7万円	約3359万円

年0.7％から年3.5％に上がると、毎月返済額は約4.3万円、年間では約52万円増えます。借入額が大きい、返済期間が長い、変動金利のまま残高が多いほど、金利上昇の影響は大きくなります。

 

返済額表を読むときの注意点

上の表は、借入当初から同じ金利が続く前提の目安です。実際の変動金利では、借入後に金利が上がるタイミング、残り期間、ローン残高によって影響が変わります。すでに返済が進んで残高が減っている人と、借入直後で残高が大きい人では、同じ1％上昇でも負担感は異なります。

確認項目	見るべきポイント
ローン残高	残高が大きいほど金利上昇の影響は大きくなります。借入直後や借り換え直後は特に注意します。
残り期間	残り期間が長いほど、金利上昇による総利息の増加が大きくなりやすいです。
返済方式	元利均等返済か元金均等返済かで毎月返済額の動きが変わります。契約内容を確認します。
固定費との合算	管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、教育費も含めて住居費を見ます。

返済額が上がった後の行動を状況で分ける

延滞なし・収入安定

固定化・借り換えを比較

残高、残期間、諸費用、団信の再審査まで含めて、総支払額が下がるか確認します。

借り換え判断へ

次回返済が不足しそう

借入先へ返済日前に相談

期間延長、ボーナス返済見直し、一時的な返済額軽減を相談します。

相談準備と選択肢へ

延滞中・督促が届いた

通知の期限を最優先

新しい借入で穴埋めせず、借入先と必要に応じて法律専門家へ連絡します。

届いた通知別の行動へ

 

変動金利の5年ルール・125％ルールにも注意

変動金利型には、金利が上がっても毎月返済額の見直しを5年ごとにする「5年ルール」や、見直し後の返済額を直前返済額の125％までに抑える「125％ルール」がある商品があります。

ただし、これらのルールは金利上昇分を免除する仕組みではありません。毎月返済額が急に増えにくい一方、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。商品によっては5年ルール・125％ルールがない場合もあるため、契約前に確認してください。

詳しい仕組みは、変動金利の5年ルール・125％ルールでも整理しています。特に、未払利息、対象外商品、元金の減り方は誤解しやすい点です。

 

金利上昇に弱い借り方

• 借入額が年収に対して大きい
• 返済期間が長く、ローン残高がなかなか減らない
• 変動金利で借りているのに、固定金利並みの返済額を試算していない
• 教育費・修繕費・固定資産税を別枠で確保していない
• 繰上返済用の資金と生活防衛資金を分けていない

金利上昇の影響を弱めるには、借入額を抑える、返済期間を長くしすぎない、固定金利やミックス型も比較する、繰上返済で残高を減らす、といった対策があります。

 

家計が耐えられるかを判断する目安

金利上昇後の返済額を見るときは、「返済できるか」だけでなく「貯蓄を続けながら返済できるか」で判断します。返済額が上がった途端に貯蓄が止まる、教育費や税金をカードローンで補う、火災保険や修繕費を削るような状態なら、借入額や金利タイプを見直すサインです。

状態	判断の目安
余裕がある	金利が2％程度上がっても、生活防衛資金、教育費、修繕費の積立を続けられる。
注意が必要	金利1％上昇で貯蓄が止まる、固定資産税や保険料の支払いが重い、ボーナスに頼っている。
見直し優先	金利上昇前から返済が苦しい、カードローンで生活費を補っている、延滞の不安がある。

 

2026年の確認ポイント

2026年の住宅ローンでは、店頭表示金利や優遇幅だけでなく、金利上昇後の返済額、固定期間終了後の優遇条件、団信・手数料、借り換え時の諸費用まで含めて比較しましょう。

変動金利を選ぶ場合は、最低でも年2.5％、できれば年3.5％程度まで上がった返済額でも家計が耐えられるかを確認しておくと、返済計画を立てやすくなります。

返済額を自分の条件で確認する場合は、住宅ローン返済額シミュレーション、金利タイプの選び方は住宅ローン金利タイプの選び方、金利上昇時の対応は繰上返済と借り換えも確認してください。

 

返済額が増える前に決めておく家計ルール

金利上昇時の負担を減らすには、返済額が上がってから慌てるより、毎月の余裕資金の使い道を先に決めておくことが大切です。変動金利と固定金利の差額をすべて消費に回すと、金利が上がったときに調整できる余地がなくなります。

余裕資金の使い道	向いているケース	注意点
生活防衛資金として残す	子育て中、転職予定、収入変動がある家庭	預金残高の目安を決め、繰上返済と混ぜないようにします。
繰上返済原資にする	残高が大きく、手元資金に十分余裕がある家庭	期間短縮型か返済額軽減型かを目的で選びます。
固定化・借り換え費用に備える	将来、固定金利や借り換えを検討している人	事務手数料、登記費用、団信変更も含めて資金を見ます。

返済額が増えたときに最初に削るべきではないのは、火災保険、地震保険、修繕費、教育費の準備です。住宅ローンだけを見て返済できても、住み続けるための費用が不足すると家計全体のリスクが高くなります。

 

よくある質問

金利が1％上がると住宅ローン返済額はどのくらい増えますか？

借入額、残り期間、返済方式によって異なります。借入額3000万円・35年返済・元利均等返済の場合、年1.5％では毎月約9.2万円、年2.5％では毎月約10.7万円が目安です。家計では毎月返済額だけでなく年間増加額も確認します。

5年ルール・125％ルールがあれば返済額試算は不要ですか？

不要にはなりません。5年ルール・125％ルールは返済額の急増を抑える仕組みで、利息負担を免除するものではありません。返済額が据え置かれても元金の減りが遅くなることがあるため、金利上昇後の総支払額と残高を確認します。

金利上昇後の返済額に耐えられない場合はどうすればよいですか？

借入前なら借入額、返済期間、金利タイプを見直します。返済中なら生活防衛資金を残したうえで、繰上返済、固定金利への借り換え、ミックス返済、金融機関への返済条件相談を比較します。返済が苦しい場合は延滞前に相談することが重要です。

 

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診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。