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住宅ローンの過剰な繰上返済は借り換えを困難にする

繰上返済はある程度の目処をつけて行うことが重要です。過剰な繰上返済を繰り返すと、万が一有利な条件の借り換えローンが見つかった場合であっても、住宅ローンの借り換えができなくなることがあるというリスクがあるからです。ここでは、過剰な繰上返済と借り換えの関連性について解説します。

 

期間短縮型の繰上返済はやりすぎると借り換えを難しくする

住宅ローンの借り換えには「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類の方法があることを「繰上返済の方法」で紹介しました。

期間短縮型の繰上返済を行うと、返済期間が後ろの方からカットされていきます。
つまり、返済期間が短くなるのです。こうすることでカットされた期間分の余計な金利を支払わなくて良くなります。

返済額軽減型と比較しても、同額の繰上返済をする時の総返済額は小さくなるので、余裕のある家計の方ほど「期間短縮型の繰上返済」をする方が多いです。

ところが、無理をして期間短縮型の繰上返済を続けると、後々もっと有利な住宅ローンが出てきた時に、借り換えができない、あるいはやりにくくなるという問題があります。

問題があるのは、以下のようなケースです。

金銭的に余裕がある時期に繰上返済(期間短縮)を実施。その後給与がボーナスカットなどで減らされてしまい、もっとゆとりのある住宅ローンに変更しようというケース。
例)40歳(年収700万円)で総額3000万円の住宅ローンを設定。10年後に期間短縮型の繰上返済で5年分の期間短縮を実施。その後、ボーナスカットにより年収が300万円にダウン。現在の住宅ローン残債は1800万円。もう少し金利の低い住宅ローンを設定しようと借り換えを依頼したとシミュレーション。

上記の例の場合、残りの住宅ローン期間は15年間となります。
残債額は1800万円ですので、金利が3%と仮定してシミュレーションすると、毎月の返済額は12万円程度となります。

この場合、毎月の給与に占めるローン負担率(返済比率)が高いと判断されることから、住宅ローンの返済が審査で落ちてしまうことがあるのです。仮に、期間短縮型の繰上返済を実施していなければ残期間が20年となりますので、月々の返済額は9万円となり、審査に通る可能性が高くなります。

このシミュレーションのように、期間短縮型の繰上返済は多用することで、借り換えが不可能となってしまうこともあるのです。十分に注意しましょう。

同じ繰上返済でも「返済額軽減型」の場合はこのリスクはありません(返済期間が変わらない為)

 

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