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期間短縮型の繰上返済のメリット、デメリット

住宅ローンの繰上返済における期間短縮型のメリットは住宅ローンの残存期間が長いほど、また金利が高いほど、総返済額の低減効果が期待できるという点が挙げられます。対して、デメリットとして、繰上返済を行った場合でも以後の返済額自体は変わらないので、極端に繰上返済を行うと手持ち資金が減って以後の生活に支障が出てしまう恐れがあるという点や借り換えの際に不都合が起きる可能性があるということが挙げられます。

なお、繰上返済には「返済額軽減型」と呼ばれるタイプもあります。こちらのタイプはすぐに繰上返済による負担軽減効果が始まります。

 

期間短縮型繰上返済のしくみ

繰上返済の期間短縮型のしくみ
※元利均等返済、金利変動はないものとする

繰上返済における期間短縮型のしくみは左の図のように見ることができます。グレーで塗られた部分が繰上返済を行った部分です。

繰上返済の実施によりちょうど、グレーの部分が抜け出ることになりますので、左の図におけるグレー部分のうち利息部分が総支払額のうち負担が軽減される部分となります。

メリットは利息負担軽減効果がもう一つの繰上返済方法である「返済額軽減型」よりも大きいということです。

一方のデメリットは、繰上返済をした翌月以降もこれまでと返済額は変わらない為、繰上返済の効果を実感できるのが遅いという点。また、最初にも書いたとおり借り換えの際に不都合が生じるリスクがあるという点です。この点に関しては「過剰な繰上返済は借り換えを困難にする」でも説明してるのでご参照ください。

 

期間短縮型の繰上返済シミュレーション

実際に、期間短縮型で繰上返済を行う場合のシミュレーションを行っていきます。ここでは、以下の例で計算をしていきます。

繰上返済シミュレーション
借入総額3000万円。 30年返済で100万円の繰上返済を行った場合

返済時期による利息負担額減少のシミュレーション
繰上返済時期
3年後
5年後
15年後
利息軽減額
119万円
106万円
54万円
金利は年3%と仮定する。

返済時点の金利による利息負担額減少のシミュレーション
金利
3%
5%
7%
利息軽減額
119万円
266万円
500万円
住宅ローン設定後3年目に繰上返済を実施したと仮定する

以上のシミュレーションから、期間短縮型の繰上返済を行う場合は、できるだけ早い時期に金利が高い住宅ローンの返済をした方がより効果的であるということがわかります。

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