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住宅ローン融資可能額と年収

住宅ローンの審査の項目でも解説していますが、住宅ローンの融資可能額を決めるのは契約者の年収が基本となります。フラット35や銀行等による融資であっても基本的に年収の額から融資することができる最大の枠というものが大枠で決定してしまいます。

 

住宅ローンの返済額と生活費

住宅ローンは当然ですが、今後生活をしていきながら長期にわたり返済をしていかなくてはなりません。それに際して、収入に占める住宅ローン返済額の割合は生活を圧迫する水準以上であってはいけません。
住宅ローンを提供する金融機関側でもそれを理解しており、これらでは年間の返済額が年収に対して過度な負担とならないように総返済負担率を定めており、結果的に住宅ローンで借りることができる総額も変わってきます。

総返済負担率とは、収入に対する様々なローンの返済額(住宅ローン返済額だけでなく、その他の尺入金の返済額の合計)の割合のことを指します。

 

住宅ローンにおける年収と返済額の計算方法

住宅ローンにおける年収に対する総返済負担率(返済比率)はおおよその年収により割合が異なります。一般的な例では、以下の世に定められています。(金融機関により異なります。)

年収額(税込) 総返済負担率
300万円以下 25%
400万円以下 30%
600万円以下 35%
それ以上 40%

なお、総返済負担率は、住宅ローン以外のローンも含まれています。例えば年収300万円(負担率25%)の人が、自動車ローンとして毎月3万円を支払っている場合は、毎月の最大負担率は6.25万円が上限となりますので、6.25万円-3万円=「3.25万円」までしか住宅ローンの返済額として充てることができません。また、年収についても基本的には税込で計算されます。税込年収というのは実質的な手取りではなく、支給総額を意味しており、通常はここから社会保険料(年金+健康保険)や税金(所得税+住民税)などが差し引かれますので、実質のローン負担率はもっと大きくなりますので注意が必要です。

 

年収を証明する方法

通常、年収を証明する方法は「住宅ローン申込の際の必要書類」でも書いていますが、納税証明書が基本となります。また、個人事業主や中小企業経営者(役員)などの場合は個人の年収証明以外に「会社の決算書」を過去3期分(3年分)ほど求められるのが一般的です。 これは、事業を行っている方の場合は、事業業績によって年収のブレが大きく、単年度では年収が実際を正しく評価しているとは限らないためです。

また、転職をした場合、通常は年収も変更されますので、年収を証明する方法が異なります。このようなケースについては「転職時の年収証明とその取り扱い」をご参照ください。

 

収入合算でより多く借りられる

住宅ローンの申込の場合、借入希望額に対しての基準となる収入が不足する場合、必要となる借入額を満額借りることができない場合があります。こうした場合の対策として収入合算という手法が活用できます。これは配偶者や子供などに収入がある場合、その収入を合わせて住宅ローンの返済を行う方法です。
>>収入合算でより多く借りられる、収入合算のメリット、デメリット

 

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