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ちょっと無理目な住宅ローンはNG。背伸びしないローンプランニングが重要

いざ住宅を買おうと思ったとき、住宅販売会社やハウスメーカーなども試算をしてくれますが、この際されるのは「銀行が貸してくれる金額」を出すことが多いです。

逆に、この金額なら借りても安心という金額ではないことが普通です。住宅ローンは数十年と付き合っていくものですから、借りられる金額よりも、借りても安心な金額にすることが大切です。

ちょっと頑張れば大丈夫かなとおもうような金額は実際のケースではかなり危険な返済計画になっていることが多いです。

 

住宅ローンはちょっと無理すれば・・・は禁物

2010年4月現在新年度になりましたが、住宅ローンに関する減税措置や土地価格の値下がり、ややあまり気味の物件などで住宅購入やその準備に動いている方も多いのではないでしょうか?

当然、家探しの最初の頃は予算も実際に大丈夫な金額で探し始める方が多いかとは思いますが、実際に見てみたら、より高いグレードの方が良くなったり、逆に当初望んでいた予算では理想の住宅が買えなかったりという場合も多く見られます。

この場合には「予算を上げて希望の住宅を買う」「予算は維持したまま理想をダウングレードする」という二つの選択から選ぶ必要があります。

 

予算アップでちょっと無理するプランにするのは止めよう

こうした時、住宅の販売(営業)の立場からすると、少しでも負担が小さいように見せてリスクを過小評価させて、予算をアップという方に持っていくケースもあります。

すべての営業マンがそうだというわけではありません。リスクを見極めたうえで適切な提案をする方もいるかもしれませんが、ごく少数派です

この場合に多く見られる手法が変動金利の最安金利を使ったものです。
例えば2010年03月の住宅ローン金利は住信SBIネット銀行の場合0.975%(変動金利比較)となっています。このローン金利で35年元利金等返済方式での返済額を2500万円借りた場合と3000万円借りた場合とを比較します。

2500万円:70,280円
3000万円:84,336円

この場合の金利差は月額でおよそ1万4千円くらいです。月額この程度なら大丈夫じゃないか?と思う金額ではないでしょうか?外食を少し減らせば、お酒やタバコなどの嗜好品を少し我慢すれば十分捻出できる金額です。
たしかに、この金額は間違っていませんが、この条件で決断してしまうと思わぬリスクとなる場合もあります。例えば、この住宅ローンの場合、この金利は変動金利となっています。
仮に、固定金利(フラット35)で借りた場合の金利は2010年3月実行分でおよそ2.693%です(フラット35金利比較)。仮に5年後この水準にまで変動金利がアップしたと考えたらどうでしょうか?十分にありえると思います。

2500万円:88,862円
3000万円:106,634円

月々の支払いの差は約18,000円になり返済額自体も大きくアップしてしまいます。

このように、あまりにも都合の良い計算方法を使えば、いくら予算がアップしてもそれを35年で割れば都合のいい数字は作れるのです。
つまり、月々の返済額(シミュレーション)は現実とは異なる場合があると言うことを理解して、いくらなら借りれるのか?という予算は比較的保守的に見積もることをオススメします。

住宅ローン(不動産の購入)は自己責任ですから、後で住宅ローンが払えない!なんてことになっても、販売会社や銀行はほとんど助けてくれません。「年収別の住宅ローン限度額」などもご一読の上、堅実な住宅ローンを設計しましょう。

 

さらに言えば、月々の支払いはローンだけじゃない

また、住宅ローンの返済額=住居費と考える人も多いかもしれませんが、そうではありません。

マンションなら「管理費」「修繕費(積立金)」などが発生しますし、その他にも税金(都市計画税や固定資産税)だってかかります。いまの家賃と比較してローン返済額は大丈夫でも、その他のコストも入れたら全然厳しい結果になるという可能性も多いにあります。

参考:住宅ローンとマイホーム取得・維持の諸費用・税金

 

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